Qu’est-ce qu’un Opco?

Qu’est-ce qu’un Opco?

Opco est l’abréviation de «société d’exploitation», généralement utilisée pour décrire la principale société d’exploitation impliquée dans une transaction opco / propco, qui est la structure la plus courante pour la scission d’une fiducie de placement immobilier ( FPI ).

La société immobilière ( propco ) conserve la propriété de tous les biens immobiliers et de la dette connexe, tandis que l’opco effectue les opérations et la gestion quotidiennes, offrant les avantages de l’opco liés à sa cote de crédit et à ses capacités de financement.

Comment fonctionne un Opco?

Un accord société d’exploitation / société immobilière («opco / propco») est un accord commercial dans lequel une  filiale  (c’est-à-dire la société immobilière) possède toutes les propriétés génératrices de revenus, tandis que la société principale (société d’exploitation) gère les opérations sans la propriété directe de la propriété elle-même. Les accords Opco / propco permettent à toutes les questions liées au financement et à la notation de crédit des deux sociétés de rester séparées, améliorant ainsi la situation financière de chaque entité.

Dans une stratégie de transaction opco / propco, les entreprises sont divisées en au moins une société d’exploitation et une société immobilière. Alors que la société immobilière possède tous les actifs – y compris les biens immobiliers ou autres biens – qui sont associés à la génération de revenus, l’opco est celui qui utilise les actifs pour générer des ventes.

Une stratégie opco / propco permet aux entreprises de garder certains éléments – à savoir la dette et donc les obligations de service de la dette, les cotes de crédit et les questions connexes – hors des livres de la société d’exploitation. Cela présente généralement à l’entreprise des avantages financiers et des économies considérables. Si la société d’exploitation crée une FPI pour l’ensemble de ses biens immobiliers, elle peut éviter la double imposition sur l’ensemble de ses distributions de revenus. Lorsque les marchés du crédit deviennent plus restreints, ou lorsque la valeur des propriétés plonge, les stratégies d’opération / propco ne sont pas aussi pratiques et, dans de nombreux cas, ne sont même pas réalisables.

Exemple d’Opco

scission libre d’impôt de ses propriétés dans une nouvelle FPI.

Penn National Gaming a ainsi séparé la REIT Gaming and Leisure Properties, transférant toute la propriété des actifs immobiliers à la FPI nouvellement formée. Après avoir terminé cette scission, Gaming and Leisure Properties a ensuite loué les propriétés à Penn National Gaming qui les exploitait.

Les règles fiscales spéciales qui existent sur la FPI de Penn National Gaming empêchent la propco d’avoir à payer l’impôt fédéral sur les loyers obtenus de l’opco. La FPI de Penn National Gaming a également un taux d’intérêt nettement inférieur à celui d’une société de jeux. De plus, étant donné que Penn National Gaming a éliminé toute la dette directe liée à la propriété en cédant la propriété à son FPI, le bilan allégé de l’opco permet à la société de casino d’emprunter les fonds dont elle a besoin pour fonctionner et de se lancer dans un développement et une expansion ultérieurs. de ses casinos.

REOC et REIT

Il existe des différences fonctionnelles et stratégiques entre les sociétés d’exploitation immobilière ( REOC ) et les REIT. De nombreuses FPI concentrent leur stratégie d’investissement et de portefeuille pour générer des flux de trésorerie grâce aux loyers ou aux baux générés par les propriétés qu’elles détiennent. Les investissements réalisés par une FPI dans un projet de construction et les acquisitions peuvent viser à générer des revenus locatifs à partir de l’immeuble. Ce revenu net sert principalement aux distributions versées aux investisseurs.

Une société d’exploitation immobilière pourrait financer une nouvelle construction et vendre ensuite la propriété pour un retour. La société pourrait également acheter une propriété, rénover le bâtiment, puis revendre le bien immobilier dans un but lucratif. Un REOC pourrait également servir de société de gestion qui supervise les propriétés.

Les bénéfices générés par une société d’exploitation immobilière peuvent être largement réinvestis dans des projets tels que des acquisitions, des rénovations et de nouvelles constructions. Cela permet à un REOC de remplir relativement rapidement son portefeuille avec des perspectives potentielles à long terme. Cela peut être comparé à la réglementation qui oblige les FPI à distribuer la majeure partie de leur revenu net à leurs actionnaires sous forme de dividendes. Il peut y avoir un potentiel pour de meilleures perspectives de croissance avec un REOC, mais ils pourraient ne pas générer autant de revenus immédiats que les REIT.