Obligation de revenu hypothécaire (MRB)

Qu’est-ce qu’une obligation de revenu hypothécaire (MRB)?

Une obligation de revenu hypothécaire (MRB) est un type d’ obligation municipale émise par les autorités locales du logement pour financer des prêts hypothécaires pour les acheteurs d’une première maison qualifiés, généralement dont les revenus autodéclarés se situaient dans la tranche de revenu la plus basse.

Comprendre l’obligation de revenu hypothécaire (MRB)

Les obligations de revenu hypothécaire (MRB) sont des obligations émises par des agences de financement du logement (HFA) locales ou étatiques. En règle générale, les MRB sont exonérés d’impôt pour les investisseurs et sont garantis par la somme de tous les paiements hypothécaires mensuels. Les fonds provenant de la vente de ces obligations sont ensuite utilisés par la HFA pour continuer à financer des prêts hypothécaires abordables pour les acheteurs d’une première maison dont les revenus autodéclarés se situaient dans les tranches de revenu les plus basses.

Les obligations de revenu hypothécaire (MRB) sont garanties par la promesse de mensualités des emprunteurs dont les prêts hypothécaires ont été financés par la vente des obligations. En règle générale, seules les personnes qui achètent une première maison sont admissibles à ces prêts hypothécaires. Ils doivent également avoir un revenu inférieur à un certain niveau (généralement égal ou légèrement supérieur au revenu médian local).

Chaque État des États-Unis émet un montant variable d’obligations de revenu hypothécaire chaque année. Cela est dû au fait que l’émission est plafonnée par un multiple de la population de cet État. Les MRB pour 2020 avaient ces critères:

• la limite d’émission de l’État est de 105 $ multipliée par la population de l’État
• l’émission minimale par l’État est de 321,8 millions de dollars
• les accédants à la propriété qualifiés ne peuvent pas gagner plus que le revenu médian de la région
• le prix d’achat de la maison ne peut excéder 90% du prix d’achat moyen de la région

Par exemple, le Wyoming était l’État le moins peuplé des États-Unis (selon le recensement de juillet 2019) avec 578759 personnes. Par conséquent, la limite d’émission annuelle de MRB serait de 60 769 695 $ [105 multiplié par 578 759].

Les obligations de revenu hypothécaire ont permis aux personnes dont les revenus autodéclarés se situaient dans les tranches de revenu les plus faibles d’acheter leur première maison. Les taux d’intérêt inférieurs à ceux du marché des prêts MRB réduisent les paiements mensuels des propriétaires. Cette baisse des paiements a pour effet d’aider l’emprunteur à se qualifier pour un prêt hypothécaire puisque le paiement mensuel représentera une plus petite partie de son revenu mensuel. Cela permet également de s’assurer qu’ils seront en mesure de payer le paiement mensuel et d’éviter le défaut de paiement de leur prêt, ce qui rend les MRB moins risqués pour les investisseurs.

Avantages des obligations de revenu hypothécaire (MRB)

Beaucoup de gens considèrent les MRB comme un outil de politique budgétaire «gagnant-gagnant». Cette croyance s’explique par le fait que tout le monde dans la boucle de l’investissement devrait bénéficier de la question des MRB.

• Les investisseurs en bénéficient car ils obtiennent un investissement relativement sûr et non imposable. Ainsi, même si le taux d’intérêt n’est pas exceptionnellement élevé, le fait que l’obligation soit exonérée d’impôt en fait un investissement attractif.
• Le HFA bénéficie d’une source de liquidités cohérente et fiable, ce qui lui permet de financer des prêts hypothécaires en permanence. De plus, le HFA profite directement du paiement de ces hypothèques.
• Les acheteurs de maison en bénéficient en obtenant des prêts immobiliers à des taux d’intérêt inférieurs à ceux du marché  (BMIR). La loi stipule même que le taux d’intérêt hypothécaire des acheteurs ne peut être supérieur de plus de 1,125% au taux d’intérêt de la MRB. Les acheteurs peuvent également bénéficier d’autres avantages pouvant être associés à un prêt MRB. Par exemple, les acheteurs peuvent être admissibles à acheter une maison avec un acompte moins élevé que d’habitude, ou ils peuvent recevoir de l’aide pour les frais de clôture. De plus, en augmentant l’accession à la propriété, ces prêts peuvent aider à revitaliser et à stabiliser les quartiers, encourageant un plus grand développement communautaire.