Bail brut modifié
Qu’est-ce qu’un bail brut modifié?
Un bail brut modifié est un type de contrat de location immobilière dans lequel le locataire paie un loyer de base au début du bail, mais il assume également une part proportionnelle de certains des autres coûts associés à la propriété, tels que les impôts fonciers, les services publics, assurance et entretien.
Les baux bruts modifiés sont généralement utilisés pour les espaces commerciaux tels que les immeubles de bureaux, où il y a plus d’un locataire. Ce type de bail se situe généralement entre un bail brut, où le propriétaire paie les frais d’exploitation, et un bail net, qui répercute les dépenses immobilières sur le locataire.
Tous les accords doivent être soigneusement examinés par les deux parties. Même si le bail utilise une terminologie commune, il doit être traité comme s’il s’agissait d’un document unique pour votre propre situation.
Points clés à retenir
- Les baux bruts modifiés sont des contrats de location dans lesquels le locataire paie un loyer de base au début du bail ainsi qu’une part proportionnelle d’autres coûts tels que les services publics.
- Les autres coûts liés à la propriété, tels que l’entretien et l’entretien, sont généralement à la charge du propriétaire.
- Les baux bruts modifiés sont courants dans le secteur de l’immobilier commercial, en particulier les bureaux, où il y a plus d’un locataire.
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Fonctionnement d’un bail brut modifié
Les baux immobiliers commerciaux peuvent être classés selon deux méthodes de calcul des loyers: brut et net. Le bail brut modifié – parfois appelé bail net modifié – est une combinaison d’un bail brut et d’un bail net.
Les baux bruts modifiés sont un hybride de ces deux baux, car les frais d’exploitation sont à la fois la responsabilité du propriétaire et du locataire. Avec un bail brut modifié, le locataire prend en charge les dépenses directement liées à son unité, y compris l’entretien et les réparations de l’unité, les services publics et les frais d’entretien ménager, tandis que le propriétaire / locateur continue de payer les autres dépenses d’exploitation.
L’étendue de la responsabilité de chaque partie est négociée dans les termes du bail. Les dépenses dont le locataire est responsable peuvent varier considérablement d’une propriété à l’autre, de sorte qu’un locataire potentiel doit s’assurer qu’un bail brut modifié définit clairement les dépenses qui incombent au locataire. Par exemple, dans le cadre d’un bail brut modifié, les locataires d’une propriété peuvent être tenus de payer leur part proportionnelle des dépenses totales de chauffage d’une tour de bureaux.
Quand les baux bruts modifiés sont courants
Les baux bruts modifiés sont courants lorsque plusieurs locataires occupent un immeuble de bureaux. Dans un immeuble avec un seul compteur où la facture d’électricité mensuelle est de 1 000 $, le coût serait réparti également entre les locataires. S’il y a 10 locataires, ils paient chacun 100 $. Ou, chacun peut payer une part proportionnelle de la facture d’électricité en fonction du pourcentage de la superficie totale du bâtiment occupée par le logement du locataire. Alternativement, si chaque unité a son propre compteur, chaque locataire paie exactement les frais d’électricité qu’il engage, que ce soit 50 $ ou 200 $.
Le propriétaire peut généralement payer d’autres coûts liés à l’immeuble dans le cadre d’un bail brut modifié tels que les taxes et les assurances.
Avantages et inconvénients des baux bruts modifiés
Comme toute autre transaction commerciale, les baux bruts modifiés présentent à la fois des avantages et des inconvénients pour les locataires et les propriétaires.
Locataires
Étant donné que l’entretien et les autres frais connexes sont à la charge du propriétaire, le locataire en bénéficiera. Le locataire a plus de contrôle sur la budgétisation des coûts directement liés à son entreprise, y compris le loyer, les taxes professionnelles, les salaires, etc. Mais si le propriétaire est laxiste dans l’entretien général, cela peut être un problème pour les locataires, en particulier ceux qui comptent sur l’apparence de leur espace de bureau ou de vente au détail pour séduire et fidéliser les clients.
Propriétaires
En utilisant un bail modifié brut, les propriétaires peuvent être assurés que leur propriété est entretenue dans la mesure qu’ils jugent appropriée, d’autant plus que certains locataires peuvent ne pas être aussi fiables lorsqu’il s’agit de faire des réparations ou des améliorations telles que l’entretien de l’espace extérieur. Un inconvénient, cependant, est la sous-évaluation des coûts d’exploitation. Ainsi, un propriétaire peut être en difficulté si le loyer qu’il facture est insuffisant pour un espace qui nécessite beaucoup d’entretien.
Baux bruts et nets
Bail brut
Dans le cadre d’un bail brut, le propriétaire / bailleur couvre toutes les dépenses d’exploitation de la propriété, y compris les taxes foncières, l’ assurance des biens, l’entretien et les réparations structurelles et extérieures, l’entretien et les réparations des parties communes, l’entretien et les réparations de l’unité, les services publics et les frais de conciergerie.
Les propriétaires qui émettent des baux bruts calculent généralement un montant de location qui couvre le coût du loyer et d’autres dépenses telles que les services publics et / ou l’entretien. Le montant à payer est normalement émis sous forme d’honoraires forfaitaires, que le locataire paie au propriétaire chaque mois pour l’usage exclusif de la propriété. Cela peut être bénéfique pour un locataire car cela lui permet de budgétiser correctement, surtout lorsqu’il dispose de ressources limitées.
Un bail net, en revanche, est plus courant dans les immeubles à locataire unique et transfère la responsabilité des dépenses immobilières au locataire. Les baux nets sont généralement utilisés en conjonction avec des locataires comme les chaînes de restaurants nationales.
De nombreux investisseurs immobiliers commerciaux qui achètent des propriétés, mais ne veulent pas de l’aggravation de la propriété, ont tendance à utiliser des baux nets. Parce qu’ils répercutent les coûts associés à l’immeuble – assurance, entretien, taxes foncières – au locataire par le biais d’un bail net, la plupart des propriétaires factureront un loyer inférieur.