Approche du marché
Quelle est l’approche du marché?
L’approche du marché est une méthode de détermination de la valeur d’un actif sur la base du prix de vente d’actifs similaires. Il s’agit de l’une des trois méthodes d’évaluation les plus populaires, avec l’ approche des coûts et l’ analyse des flux de trésorerie actualisés (DCF).
Quel que soit le type d’actif évalué, l’approche de marché étudie les ventes récentes d’actifs similaires, en ajustant les différences entre elles. Par exemple, lors de l’ évaluation d’un bien immobilier, des ajustements peuvent être apportés pour des facteurs tels que la superficie en pieds carrés de l’unité, l’âge et l’emplacement du bâtiment et ses équipements.
Étant donné que l’approche du marché repose sur des comparaisons avec des actifs similaires, elle est plus utile lorsque des données substantielles sont disponibles concernant les ventes récentes d’actifs comparables.
Points clés à retenir
- L’approche de marché est une méthode de détermination de la valeur d’un actif.
- Il s’agit de l’une des trois approches les plus populaires, avec l’approche des coûts et l’analyse des flux de trésorerie actualisés (DCF).
- L’approche de marché excelle dans les situations où des données abondantes sont disponibles sur des transactions comparables. Lorsque ces données ne sont pas disponibles, des approches alternatives peuvent être nécessaires.
Comment fonctionne l’approche marché
Comme son nom l’indique, l’approche marché cherche à répondre à la question «quelle est la juste valeur marchande de cet actif?» Pour répondre à cette question, l’évaluateur doit examiner les transactions récentes portant sur des actifs similaires. Comme il est peu probable que ces actifs soient identiques à celui évalué, divers ajustements devront être apportés.
Sur certains marchés, tels que l’immobilier résidentiel ou les actions cotées en bourse, il existe souvent de nombreuses données disponibles, ce qui rend l’approche du marché relativement facile à utiliser. Sur d’autres marchés, tels que les actions d’entreprises privées ou les investissements alternatifs tels que les beaux-arts ou le vin, il peut devenir assez difficile de trouver des transactions comparables.
Dans les situations où des données limitées sont disponibles, l’évaluateur peut avoir besoin de s’appuyer sur des méthodes alternatives telles que l’approche des coûts ou l’analyse des flux de trésorerie actualisés (DCF).
Les principaux avantages de l’approche du marché sont qu’elle est basée sur des données accessibles au public sur des transactions comparables. En tant que tel, il peut exiger moins d’hypothèses subjectives que les approches alternatives. Le principal inconvénient de l’approche du marché est qu’elle peut être irréalisable dans des situations où il existe peu ou pas de transactions comparables, comme dans le cas d’une entreprise privée opérant sur un marché de niche avec peu de concurrents.
Exemple d’approche de marché
Pour illustrer, supposons que vous soyez sur le marché pour acheter un nouvel appartement. Vous trouvez une annonce pour un appartement dans votre quartier préféré offert pour 200 000 $. Le logement est un appartement 1 chambre de 1 000 pieds carrés avec 1 salle de bain. Il est en bon état structurel mais nécessite quelques rénovations mineures. Bien qu’il soit dans un quartier recherché, sa vue est obscurcie et il ne dispose pas de machine à laver ou à sécher dans la suite.
Bien que vous aimiez l’appartement, vous estimez que le prix demandé est trop élevé. Étant donné que l’appartement est répertorié depuis plus d’un mois, vous commencez à soupçonner que si vous faites une offre équitable, le vendeur pourrait l’accepter même s’il est inférieur à son prix demandé.
À cette fin, vous vous êtes mis à déterminer la juste valeur marchande de l’appartement en recherchant des exemples d’appartements similaires dans le même quartier qui ont été vendus l’année dernière. Vous rassemblez vos résultats dans un tableau, comme suit:
En regardant ces résultats, vous commencez à tirer des conclusions générales. Pour commencer, vous voyez que le prix des appartements par SF varie entre 140 $ et 275 $, les prix plus élevés appartenant à ceux qui ont plus de chambres et de salles de bains, de meilleures vues, des appareils ménagers et aucun besoin de rénovation.
En revanche, l’appartement que vous cherchez à acheter est au prix de 200 $ par SF et a moins de ces caractéristiques que même l’appartement le moins cher de votre table. Cela semble justifier votre intuition que l’appartement est trop cher.
Sur la base de ces informations, vous décidez de faire une offre de 150 000 $.
Le vendeur accepte votre offre.