Stratégies d’investissement réussies pour la forclusion
Table des matières
Développer
- L’investissement de forclusion n’est pas fait pour les amateurs
- Stratégies d’investissement
- Stratégies d’acquisition
- Posséder des stratégies
- Stratégies de sortie
- La ligne de fond
En matière de trafic de biens immobiliers, les saisies sont-elles un bon investissement? Ils peuvent l’être, mais investir dans le marché des saisies est une stratégie qui nécessite un niveau de sophistication et de diligence bien au-delà de ce que la plupart des gens réalisent. Il a un grand potentiel, mais il faut un gros effort pour encaisser.
Points clés à retenir
- Investir dans le marché de la saisie peut être lucratif, mais cela demande beaucoup de travail.
- Les investisseurs ont besoin de stratégies bien pensées pour savoir pourquoi ils investissent dans les propriétés, comment ils vont les acquérir et comment ils les utiliseront et / ou en disposeront.
- Les investisseurs doivent effectuer des recherches approfondies sur le marché immobilier local et sur chaque propriété, ainsi que sur les normes des gouvernements étatiques et locaux et sur la force de la communauté des affaires.
L’investissement de forclusion doit être considéré comme tout investissement important, nécessitant une concentration, une diligence et une recherche minutieuse sur les tendances immobilières, économiques et démographiques locales. Cela nécessite également la formation d’une stratégie pour acquérir des propriétés et éventuellement les vendre.
L’investissement de forclusion n’est pas fait pour les amateurs
L’achat de voitures d’occasion aux enchères revient à investir dans des propriétés saisies. Les concessionnaires de voitures d’occasion sont des gens qui connaissent toutes les marques et tous les modèles ainsi que leurs défauts communs et la façon de les changer pour créer de la valeur. Ils prennent beaucoup moins de risques que la personne moyenne qui assiste à la vente aux enchères simplement pour acheter une voiture à rabais.
De nombreux acheteurs de saisies se rendent aux enchères sur les marches du palais de justice dans l’espoir de faire une valeur intrinsèque de la propriété. Cependant, ils peuvent ne pas avoir une connaissance sérieuse de l’investissement lui-même ou des stratégies d’atténuation des risques. Les investisseurs bien aguerris sur le marché des saisies résidentielles savent que le fait de compter sur les écarts de prix comme principale source de revenus d’investissement est une recette pour un désastre.
La méthode correcte pour obtenir une propriété de forclusion n’est pas l’approche du fusil de chasse; au lieu de cela, il s’agit de sélectionner des propriétés qui se trouvent dans un environnement local destiné au réaménagement ou à l’amélioration. Les propriétés doivent avoir des attributs distincts qui les distinguent des autres sur le marché local ou présentent une opportunité de créer de la valeur.
Stratégies d’investissement
Tout investisseur dans l’immobilier doit avoir une stratégie bien pensée qui comprend les objectifs et la manière d’acquérir la propriété, de la détenir et éventuellement de la céder. Cette stratégie est encore plus critique lorsque l’on investit spécifiquement sur le marché de la forclusion. Vous devez déterminer si la forclusion est survenue à la suite d’une circonstance malheureuse liée à l’ancien propriétaire ou en raison d’une tendance plus large qui peut affecter le marché local.
Les investisseurs doivent effectuer un nombre important de recherches sur le marché immobilier local. La demande de propriétés est fonction de la croissance démographique, de la croissance de l’emploi, de la croissance du revenu disponible et des changements démographiques. Cela affectera grandement les prix ainsi que la capacité de vendre des propriétés à la fin de la période d’investissement.
Faites des recherches sur le développement des infrastructures à venir, comme les routes, les écoles et les projets communautaires. Découvrez également comment les autorités locales et étatiques soutiennent la croissance des entreprises et prévoient de résoudre des problèmes particuliers, tels que le trafic, la qualité de l’air, la criminalité et les taxes. Tous ces éléments rendront une zone plus souhaitable et augmenteront la valeur des propriétés qu’elle contient.
Il peut être judicieux de contacter les propriétaires de propriétés destinées à la saisie avant que leur maison ne soit mise aux enchères.
Stratégies d’acquisition
La plupart des investisseurs ont appris à parcourir les publications répertoriant les actifs mis aux enchères, puis à correspondre avec les propriétaires au sujet de leur intention d’acheter la propriété avant qu’elle ne soit mise aux enchères. Bien que des offres puissent être obtenues sur les étapes du palais de justice, trouver des moyens alternatifs de sécuriser les propriétés en difficulté améliorera considérablement vos chances de fermeture. Il peut également être l’occasion de bien comprendre et d’analyser le bien.
Par exemple, disons qu’un investisseur accède à des propriétés en utilisant ses contacts sur le marché et sa connaissance des prêts résidentiels pour aider les propriétaires en difficulté à négocier avec leurs prêteurs. Si les problèmes de prêt sont résolus, non seulement l’investisseur augmente sa réputation auprès des propriétaires et des prêteurs; l’investisseur peut également obtenir des références à d’autres personnes ayant des problèmes de prêts. Et si la situation ne peut pas être réglée, l’investisseur est le premier à acquérir la propriété, car il a gagné la confiance des propriétaires. Les investisseurs peuvent également prendre une décision éclairée quant à l’opportunité d’acheter la propriété, car ils ont appris ses inconvénients et ses avantages.
Une autre stratégie consiste à acheter les prêts en difficulté à rabais auprès des prêteurs. Les banques et autres établissements de crédit n’aiment pas acquérir des saisies. Pour éviter d’acquérir des propriétés immobilières détenues (REO), ces institutions vendent souvent plusieurs prêts non productifs à un rabais significatif au pair. Les investisseurs peuvent être plus flexibles que les prêteurs dans l’élaboration d’un prêt improductif, le transformant parfois en un prêt performant qui offrira un rendement beaucoup plus élevé, grâce à la base inférieure de l’investissement de l’investisseur. Après avoir assaisonné les prêts, les investisseurs peuvent les détenir ou les vendre avec une prime une fois que les prêts sont performants depuis un certain temps.
Dans le cas où les prêts ne peuvent pas être réglés, l’investisseur peut saisir la propriété et prendre le titre sans avoir à concurrencer aucune autre partie. Le seul inconvénient de cette approche est que l’achat d’un pool de prêts nécessite une mise de fonds plus importante que l’achat de propriétés individuelles aux enchères. Le fait est qu’il existe des moyens créatifs de réduire la concurrence lors de l’acquisition d’un actif non performant.
Posséder des stratégies
Les investisseurs doivent également savoir quoi faire une fois l’actif acquis. La propriété sera-t-elle « retournée » sur le marché ou sera-t-elle détenue et assaisonnée en attendant un changement de marché avant la vente?
Propriétés de retournement
Les investisseurs qui envisagent d’acheter des saisies et de les relancer peu de temps après l’achat devraient trouver des moyens d’améliorer la propriété. Ceux qui offrent le meilleur rapport qualité-prix comprennent l’ajout de chambres et de salles de bains, la rénovation de cuisines et la finition de sous-sols ou d’autres espaces inutilisés.
Étant donné que les informations sur les transactions immobilières sont de notoriété publique, certains acheteurs potentiels hésiteront à payer une prime pour une propriété immédiatement après une vente par forclusion, même si son prix correspond à celui des autres propriétés de la région. La création de valeur par le réaménagement permet de justifier le prix de revente plus élevé et peut réduire le risque de longues périodes de commercialisation. Cependant, les investisseurs doivent se méfier de l’amélioration de la propriété à tel point que son prix est considérablement plus élevé que celui des propriétés voisines.
C’est une mauvaise idée d’améliorer tellement une maison saisie que vous l’évaluez hors du marché.
Propriétés de détention
Une autre stratégie consiste à détenir des actifs en tant que propriétés locatives jusqu’à ce que quelque chose se produise sur le marché pour améliorer la valeur des propriétés. Les investisseurs doivent être suffisamment conscients du marché de la location pour être sûrs que la demande d’espace locatif est suffisante et que la propriété générera un loyer suffisant pour couvrir les frais de maintenance.
Pour ceux qui peuvent gérer le temps et les efforts supplémentaires nécessaires pour être propriétaire, acheter des propriétés en difficulté à un prix réduit et les convertir en propriétés locatives peut créer une richesse considérable. La possibilité d’obtenir un financement attrayant, comme des prêts à intérêt seulement, de concert avec la déductibilité des intérêts hypothécaires de l’impôt sur le revenu, peut fournir un moyen de créer des flux de trésorerie en attendant le bon moment pour vendre.
Bien que l’immobilier résidentiel ne soit pas aussi volatil que les autres classes d’actifs, il se caractérise par de longues périodes de faibles rendements puis par un pic de valeur correspondant à un changement majeur de la demande qui explique une part significative du rendement. Encore une fois, c’est l’impulsion pour la recherche continue et une stratégie de période de détention qui aideront à estimer le moment du saut de valeur et à créer un plan pour l’actif en préparation pour la vente.
Stratégies de sortie
Ne pas avoir réfléchi à une stratégie de sortie est une grosse erreur que font souvent les nouveaux investisseurs. Beaucoup ont la fausse impression que le meilleur moment pour investir dans des propriétés de forclusion est quand il y en a une abondance disponible. En fait, une augmentation significative des maisons à vendre et des propriétés de saisie met en évidence un problème qui empêche les gens de payer leurs prêts ou les rend peu disposés à garder leur maison. Cela pourrait être dû à la perte d’emplois dans la région ou à un problème d’infrastructure qui rend la région indésirable.
Ces tendances auront un impact positif sur l’offre de logements disponibles à la vente ou les saisies et un impact négatif sur la demande. Cela signifie qu’il sera plus difficile de vendre la propriété jusqu’à ce que les fondamentaux du marché s’améliorent.
Une erreur courante commise par les investisseurs qui comptent uniquement sur la différence de prix pour leur profit est qu’ils ne réalisent pas l’impact négatif des frais de portage. Les dépenses peuvent inclure les paiements hypothécaires, les taxes, les assurances et l’entretien pendant une longue période de commercialisation et de vente.
Fixer une date limite pour vendre une propriété, puis actualiser le prix jusqu’à ce que la propriété se vende est un moyen d’éviter des coûts de possession excessifs. Il vaut bien mieux vendre avec un profit faible à nul que de continuer à offrir un bien à un prix qui garantira une longue période de commercialisation, ce qui entraînera une accumulation de frais de portage pouvant entraîner des pertes.
La ligne de fond
Investir dans des actifs immobiliers non performants pour créer de la richesse est une stratégie viable, mais ce n’est pas un moyen de devenir riche rapidement. Pour chaque histoire de rags-to-rich, il y a 10 autres personnes qui ont perdu leur capital parce qu’elles ne se sont pas tenues au courant des changements dans les tendances du marché.
Ceux qui réussissent sur le marché de la forclusion ont étudié les stratégies et les tactiques d’autres investisseurs prospères. Ils ont consacré le temps et les ressources nécessaires pour établir les contacts appropriés sur le marché nécessaires pour créer un avantage concurrentiel par rapport aux autres. Pourtant, consacrer du temps et de l’énergie à se familiariser avec le marché immobilier local n’est que l’une des nombreuses stratégies que les investisseurs peuvent utiliser pour avoir une longueur d’avance sur la concurrence. Le succès vient de stratégies d’acquisition et de sortie intelligentes, soigneusement conçues et exécutées.