Approche des revenus
Qu’est-ce que l’approche du revenu?
L’approche du revenu, parfois appelée approche de la capitalisation des revenus, est un type de méthode d’évaluation immobilière qui permet aux investisseurs d’estimer la valeur d’un bien en fonction des revenus générés par le bien. Il est utilisé en prenant le résultat opérationnel net (NOI) du loyer perçu et en le divisant par le taux de capitalisation.
Comment fonctionne l’approche du revenu
L’approche du revenu est généralement utilisée pour les propriétés productrices de revenus et est l’une des trois approches populaires pour évaluer les biens immobiliers. Les autres sont l’approche des coûts et l’approche de comparaison. L’approche du revenu pour les évaluations immobilières s’apparente au flux de trésorerie actualisé (DCF) pour la finance. L’approche du revenu actualise la valeur future des loyers par le taux de capitalisation.
Lorsqu’il utilise l’approche du revenu pour acheter un bien locatif, un investisseur tient compte du montant des revenus générés et d’autres facteurs pour déterminer le prix de vente de la propriété dans les conditions actuelles du marché. En plus de déterminer si l’investisseur peut tirer profit du bien locatif, un prêteur voudra connaître son risque potentiel de remboursement s’il consent une hypothèque à l’investisseur.
Parmi les trois méthodes d’évaluation des biens immobiliers, la méthode du revenu est considérée comme la plus complexe et la plus difficile.
Considérations particulières
Lors de l’utilisation de l’approche du revenu pour l’achat d’un bien locatif, un investisseur doit également tenir compte de l’état de la propriété. Les réparations importantes potentielles qui pourraient être nécessaires peuvent réduire considérablement les bénéfices futurs.
En outre, un investisseur doit tenir compte de l’efficacité du fonctionnement de la propriété. Par exemple, le propriétaire peut accorder des réductions de loyer aux locataires en échange de l’exécution de travaux de jardinage ou d’autres responsabilités. Certains locataires sont peut-être confrontés à des difficultés économiques qui devraient se redresser dans les prochains mois, et le propriétaire ne souhaite pas les expulser. Si le loyer perçu n’est pas supérieur aux dépenses courantes, l’investisseur n’achètera probablement pas la propriété.
Avec la méthode du revenu, le taux de plafond et la valeur estimée ont une relation inverse: abaisser le taux de plafond augmente la valeur estimée.
Un investisseur doit également vérifier combien d’unités en moyenne sont vides à un moment donné. Ne pas recevoir le loyer complet de chaque unité affectera le revenu de l’investisseur de la propriété. Ceci est particulièrement important si une propriété a un grand besoin de réparations et que de nombreux logements sont vacants, ce qui suggère un faible taux d’occupation. Si les logements ne sont pas remplis régulièrement, la perception du loyer sera inférieure à ce qu’elle pourrait être, et l’achat de la propriété peut ne pas être dans le meilleur intérêt de l’investisseur.
Points clés à retenir
- L’approche du revenu est une méthode d’évaluation immobilière qui utilise les revenus générés par le bien pour estimer la juste valeur.
- Il est calculé en divisant le résultat opérationnel net par le taux de capitalisation.
- Un acheteur doit accorder une attention particulière à l’état de la propriété, à l’efficacité opérationnelle et à la vacance lors de l’utilisation de l’approche du revenu.
Exemple de l’approche du revenu
Avec l’approche du revenu, un investisseur utilise les ventes du marché de comparables pour choisir un taux de capitalisation. Par exemple, lors de l’évaluation d’un immeuble de quatre logements dans un comté spécifique, l’investisseur examine les prix de vente récents de propriétés similaires dans le même comté. Après avoir calculé le taux de capitalisation, l’investisseur peut diviser le NOI du bien locatif par ce taux. Par exemple, une propriété avec un bénéfice d’exploitation net (RDA) de 700 000 $ et un taux de capitalisation choisi de 8% vaut 8,75 millions de dollars.