5 façons d’évaluer un bien immobilier locatif
Table des matières
Développer
- 1. L’approche de comparaison des ventes
- 2. Le modèle de tarification des immobilisations
- 3. L’approche du revenu
- 4. Approche du multiplicateur de loyer brut
- 5. L’approche des coûts
- La ligne de fond
Les investisseurs doivent se poser plusieurs questions lorsqu’ils veulent investir leur argent durement gagné. Quel sera le retour sur investissement? Combien ça coûte? Mais plus important encore, les investisseurs doivent se préoccuper de sa valeur. Cela est particulièrement vrai lorsque vous envisagez d’acheter une propriété d’investissement.
revenus, et c’est un moyen stable de gagner de l’argent. Mais avant de se lancer dans le jeu de la location immobilière, comment faire des évaluations?
Poursuivez votre lecture pour découvrir quelques-unes des façons les plus courantes d’évaluer une propriété locative de haut niveau.
Points clés à retenir
- La détermination du coût et du rendement d’un immeuble de placement est tout aussi importante que la détermination de sa valeur.
- Les investisseurs peuvent utiliser l’approche de comparaison des ventes, le modèle de tarification des immobilisations, l’approche du revenu et l’approche du coût pour déterminer la valeur des propriétés.
- Il n’y a pas de solution universelle, il peut donc être nécessaire d’appliquer une combinaison de ces facteurs.
1. L’approche de comparaison des ventes
L’ approche de comparaison des ventes (SCA) est l’une des formes les plus connues de valorisation de l’immobilier résidentiel. C’est la méthode la plus utilisée par les évaluateurs et les agents immobiliers lorsqu’ils évaluent des propriétés.
Cette approche est simplement une comparaison de maisons similaires qui ont été vendues ou louées localement au cours d’une période donnée. La plupart des investisseurs voudront voir une SCA sur une période de temps significative pour glaner les tendances potentiellement émergentes.
Le SCA s’appuie sur des attributs ou des fonctionnalités pour attribuer une valeur de prix relative. Ces valeurs peuvent être basées sur certaines caractéristiques telles que le nombre de chambres et de salles de bains, de garages et / ou d’allées, de piscines, de terrasses, de cheminées – tout ce qui rend une propriété unique et remarquable.
Le prix au pied carré est une mesure courante et facile à comprendre que tous les investisseurs peuvent utiliser pour déterminer où leur propriété doit être évaluée. En d’autres termes, si une maison de ville de 2000 pieds carrés est louée pour 1 $ / pied carré, les investisseurs peuvent raisonnablement s’attendre à un revenu de ce type, à condition que des maisons de ville comparables dans la région le soient également.
Exemple d’approche de comparaison des ventes
Gardez à l’esprit que SCA est quelque peu générique, c’est-à-dire que chaque maison a un caractère unique qui n’est pas toujours quantifiable. Les acheteurs et les vendeurs ont des goûts et des différences uniques. Le SCA est censé être une opinion de base ou une opinion raisonnable, et non un prédicteur ou un outil d’ évaluation parfait pour l’immobilier. C’est aussi une méthode qui devrait être utilisée pour comparer des maisons relativement similaires.
Donc, cela ne fonctionne pas si vous voulez évaluer la propriété qui vous intéresse, qui est de 2000 pieds carrés avec un garage, une piscine, six chambres et cinq salles de bain complètes avec une autre propriété qui compte la moitié du nombre de chambres., pas de piscine et ne mesure que 1 200 pieds carrés.
Il est également important pour les investisseurs de faire appel à un évaluateur agréé ou à un agent immobilier lorsqu’ils demandent une analyse comparative du marché. Cela atténue le risque d’estimations frauduleuses, qui se sont généralisées lors de la crise immobilière de 2007.
2. Le modèle de tarification des immobilisations
Le modèle d’évaluation des immobilisations (CAPM) est un outil d’évaluation plus complet. Le CAPM introduit les concepts de risque et de coût d’opportunité applicables à l’investissement immobilier.
Ce modèle examine le retour sur investissement potentiel (ROI) dérivé des revenus locatifs et le compare à d’autres investissements sans risque, tels que les bons du Trésor des États-Unis ou des formes alternatives d’investissement dans l’immobilier, telles que les fiducies de placement immobilier (REITs). ).
En un mot, si le rendement attendu d’un investissement sans risque ou garanti dépasse le retour sur investissement potentiel des revenus locatifs, il n’a tout simplement pas de sens financier de prendre le risque d’un bien locatif. En ce qui concerne le risque, le CAPM considère les risques inhérents à la location de biens immobiliers.
Facteurs de risque
Par exemple, toutes les propriétés locatives ne sont pas les mêmes. L’emplacement et l’âge de la propriété sont des considérations clés. La location d’une propriété plus ancienne signifie que les propriétaires devront probablement engager des dépenses d’entretien plus élevées.
Une propriété à louer dans une zone à forte criminalité nécessitera probablement plus de précautions de sécurité qu’une location dans une communauté fermée.
Ce modèle suggère de prendre en compte ces risques avant d’envisager votre investissement ou lors de la mise en place d’une structure de tarification locative. Le CAPM vous aide à déterminer le rendement que vous méritez en mettant votre argent en péril.
3. L’approche du revenu
L’approche du revenu se concentre sur ce que rapporte le revenu potentiel d’un immeuble locatif par rapport à l’investissement initial. L’approche du revenu est fréquemment utilisée pour les investissements immobiliers commerciaux.
L’approche du revenu est fréquemment utilisée avec l’investissement immobilier commercial, car elle examine les revenus locatifs potentiels sur une propriété par rapport à la dépense initiale en espèces pour acheter le bien immobilier.
L’ approche du revenu repose sur la détermination du taux de capitalisation annuel d’un investissement. Ce taux est le revenu annuel projeté du multiplicateur de loyer brut divisé par la valeur actuelle de la propriété. Ainsi, si un immeuble de bureaux coûte 120000 $ à l’achat et que le revenu mensuel prévu de la location est de 1200 $, le taux de capitalisation annuel prévu est de: 14400 (1200 $ x 12 mois) ÷ 120000 $ = 0,12 ou 12%
Il s’agit d’un modèle très simplifié avec peu d’hypothèses. Plus que probablement, il y a des frais d’intérêts sur une hypothèque. De plus, les revenus locatifs futurs pourraient être plus ou moins précieux dans cinq ans qu’ils ne le sont aujourd’hui.
De nombreux investisseurs connaissent la valeur actuelle nette de l’argent. Appliqué à l’immobilier, ce concept est également appelé flux de trésorerie actualisé. Les dollars reçus à l’avenir sont soumis à des risques inflationnistes et déflationnistes et sont présentés en termes actualisés pour en tenir compte.
4. Approche du multiplicateur de loyer brut
L’approche du multiplicateur de loyer brut (GRM) valorise un bien locatif en fonction du montant du loyer qu’un investisseur peut percevoir chaque année. C’est un moyen rapide et facile de mesurer si une propriété vaut l’investissement. Ceci, bien sûr, avant d’envisager les taxes, assurances, services publics et autres dépenses associées à la propriété, il faut donc le prendre avec un grain de sel.
Bien qu’elle puisse être similaire à l’approche du revenu, l’approche du multiplicateur de loyer brut n’utilise pas le bénéfice d’exploitation net comme taux de capitalisation, mais plutôt le loyer brut.
Le taux de plafond du multiplicateur de loyer brut est supérieur à un, tandis que le taux de plafond pour l’approche du revenu est une valeur en pourcentage. Afin d’obtenir une comparaison des pommes aux pommes, vous devriez regarder les GRM et les revenus de location d’autres propriétés similaires à celle qui vous intéresse.
Exemple d’approche du multiplicateur de loyer brut
Disons qu’une propriété commerciale vendue dans le quartier que vous recherchez pour 500 000 $, avec un revenu annuel de 90 000 $. Pour calculer son GRM, nous divisons le prix de vente par le revenu locatif annuel: 500 000 $ ÷ 90 000 $ = 5,56.
Vous pouvez comparer ce chiffre à celui que vous regardez, à condition de connaître ses revenus locatifs annuels. Vous pouvez connaître sa valeur marchande en multipliant le GRM par son revenu annuel. Si c’est plus élevé que celui qui s’est vendu récemment – c’est-à-dire pour 500 000 $ – cela ne vaut peut-être pas la peine, alors pensez à passer à autre chose.
5. L’approche des coûts
L’ approche du coût de l’évaluation des biens immobiliers stipule que la propriété ne vaut que ce pour quoi elle peut raisonnablement être utilisée. Il est estimé en combinant la valeur du terrain et la valeur dépréciée de toute amélioration.
Les évaluateurs de cette école adoptent souvent l’utilisation la plus élevée et la meilleure pour résumer l’approche du coût des biens immobiliers. Il est fréquemment utilisé comme base pour évaluer les terrains vacants.
Par exemple, si vous êtes un promoteur d’appartements qui cherche à acheter trois acres de terrain dans une région stérile pour le convertir en condominium, la valeur de ce terrain sera basée sur la meilleure utilisation de ce terrain. Si le terrain est entouré de champs pétrolifères et que la personne la plus proche habite à 20 miles de là, la meilleure utilisation et donc la valeur la plus élevée de cette propriété n’est pas de convertir en appartements, mais peut-être d’étendre les droits de forage pour trouver plus de pétrole.
Un autre argument de meilleure utilisation concerne le zonage des propriétés. Si la propriété potentielle n’est pas zonée à des fins résidentielles, sa valeur est réduite, car le promoteur encourra des coûts importants pour obtenir un rezonage. Cette approche est considérée comme la plus fiable lorsqu’elle est utilisée sur des structures plus récentes et moins fiable pour les propriétés plus anciennes. C’est souvent la seule approche fiable lors de l’examen des propriétés à usage spécial.
La ligne de fond
Il n’y a pas une seule façon de déterminer la valeur d’un bien locatif. La plupart des investisseurs sérieux examinent les composants de toutes ces méthodes d’évaluation avant de prendre des décisions d’investissement concernant les immeubles locatifs. L’apprentissage de ces concepts d’évaluation introductifs devrait être un pas dans la bonne direction pour entrer dans le jeu de l’investissement immobilier.
Ensuite, une fois que vous avez trouvé une propriété qui peut vous rapporter un revenu avantageux, trouvez un taux d’intérêt favorable pour votre nouvelle propriété à l’aide d’un calculateur d’hypothèque. L’utilisation de cet outil vous donnera également des chiffres plus concrets avec lesquels travailler lors de l’évaluation d’un futur bien locatif.