Fraude hypothécaire: comprendre et éviter

Points clés à retenir

• Les escroqueries courantes de fraude hypothécaire individuelle sont le vol d’identité et la falsification de revenus / actifs, tandis que les professionnels de l’industrie peuvent utiliser des fraudes à l’évaluation et des prêts aériens pour duper le système.
• Les activités de prêt abusif, le sauvetage de forclusion et les escroqueries contre la réduction des prêts hypothécaires ont tous contribué à la grande récession en 2007.
• La fraude hypothécaire continue d’être un problème en Amérique. Selon les données de CoreLogic de septembre 2018, une demande de prêt hypothécaire sur 109 montre des signes de fraude.
• Il existe des organisations professionnelles qui surveillent et enquêtent sur la fraude hypothécaire, avec le FBI.

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La fraude en matière de logement ou d’hypothèque peut être commise par des personnes qui ont l’intention d’occuper une propriété en tant que résidence principale ou par des groupes d’investisseurs qui fraudent via des propriétés locatives ou commettent une fraude à l’évaluation lors du retournement de maisons.

Selon le Federal Bureau of Investigation (FBI), il s’agit de toute sorte «d’anomalie significative, de fausse déclaration ou d’omission concernant la propriété ou l’hypothèque potentielle invoquée par un souscripteur ou un prêteur pour financer, acheter ou assurer un prêt». Avec cette définition detravail, nous constatons que lafraude hypothécaire peut être commis par les emprunteurs individuels et professionnels de l’industrie. Et les sommes en jeu sont élevées. Par exemple, à Sacramento, en Californie, sept personnes ont été condamnées pour une escroquerie hypothécaire de 10 millions de dollars au début de 2019.

Il existe deux domaines distincts de fraude hypothécaire: la fraude à des fins lucratives et la fraude au logement.

1. Fraude à but lucratif:  ceux qui commettent ce type de fraude hypothécaire sont souvent des initiés de l’industrie qui utilisent leurs connaissances spécialisées ou leur autorité pour commettre ou faciliter la fraude. Les enquêtes actuelles et les rapports généralisés indiquent qu’un pourcentage élevé de fraude hypothécaire implique la collusion d’initiés du secteur, tels que des agents de banque, des évaluateurs, des courtiers en hypothèques, des avocats, des initiateurs de prêts et d’autres professionnels du secteur. La fraude à but lucratif ne vise pas à sécuriser un logement, mais plutôt à abuser du processus de prêt hypothécaire pour voler des liquidités et des capitaux propres aux prêteurs ou aux propriétaires. Le FBI donne la priorité à la fraude pour les cas de profit.
2. Fraude au logement:  ce type de fraude est généralement représenté par des actions illégales prises par un emprunteur motivé pour acquérir ou conserver la propriété d’une maison. L’emprunteur peut, par exemple, déformer les informations sur les revenus et les actifs dans une demande de prêt ou inciter un évaluateur à manipuler la valeur estimative d’une propriété.

Pour comprendre les implications pour les secteurs du logement et de l’immobilier, et pour les institutions financières, il suffit de se référer aux manchettes et à la littérature sur la crise des prêts hypothécaires à risque de 2008. Une grande partie de ces prêts spéculatifs était basée sur la fraude hypothécaire.

Pourquoi commettre une fraude hypothécaire?

Les emprunteurs et les professionnels sont motivés à commettre une fraude hypothécaire pour de nombreuses raisons. Nous pouvons décrire la plupart de ces raisons en définissant deux types principaux: la fraude au logement et la fraude au profit. La fraude au logement est commise par des emprunteurs qui, souvent avec l’aide d’agents de crédit ou d’autres membres du personnel, déforment ou omettent des détails pertinents sur l’emploi et le revenu, la dette et le crédit, ou la valeur et l’état de la propriété dans le but d’obtenir ou de conserver la propriété immobilière. La fraude à but lucratif est commise par des professionnels de l’industrie qui déforment, déforment ou omettent des détails pertinents sur leur emploi et leurs revenus personnels ou ceux de leurs clients, leur dette et leur crédit, ou la valeur et la condition de la propriété dans le but de maximiser les profits sur une transaction de prêt.

Il est important de noter ici que la fraude à but lucratif peut être commise par tout professionnel de la chaîne de transaction de prêt, y compris le constructeur, l’agent immobilier, l’agent de crédit, le courtier hypothécaire, le conseiller en crédit / dette, l’évaluateur immobilier, l’inspecteur immobilier, l’assurance. agent, société de titre, avocat et agent d’entiercement. Les professionnels de l’industrie peuvent également travailler de concert, en tant que réseau, pour frauder les souscripteurs, les prêteurs et les emprunteurs, et maximiser les frais et partager les bénéfices sur tous les services liés aux prêts hypothécaires. Ces actions sont motivées soit par le désir de gagner des commissions de vente supplémentaires, soit simplement d’augmenter une position d’investissement.

Schémas courants de fraude hypothécaire et escroqueries

Les stratagèmes de fraude hypothécaire des investisseurs les plus courants sont différents types de retournement de propriété, de fraude d’occupation et d’ escroquerie de l’ acheteur de paille.

Le retournement de propriété n’est généralement pas illégal lorsqu’il est associé à l’achat d’une maison, à sa détention / réparation, puis à sa revente dans un but lucratif. En revanche, lorsqu’une propriété est achetée au-dessous du marché et immédiatement vendue à profit avec l’aide d’un évaluateur corrompu qui «vérifie» que la valeur de la propriété est en fait le double du montant initial de l’achat, une fraude hypothécaire est signalée.

Dans le cas du programme de retournement de propriété le jour même, la chaîne de propriété et l’évaluation sont souvent frauduleuses et incluent trois parties: le vendeur, le flipper et l’acheteur final sans méfiance. Le vendeur conclut un contrat avec le flipper pour acheter la propriété à un prix inférieur à la valeur marchande. Le flipper fournit à l’acheteur final un engagement d’assurance titre frauduleux, le montrant en tant que propriétaire (bien que ce ne soit pas le cas) et une évaluation est faite au prix gonflé sur lequel le flipper et l’acheteur final se sont mis d’accord.

La fraude à l’occupation est un système utilisé par les investisseurs pour se qualifier pour des ratios prêt-valeur plus élevés et des frais d’achat plus bas, en plus de taux hypothécaires plus bas. La fraude à l’occupation se produit lorsqu’un emprunteur prétend que la maison sera occupée par son propriétaire pour obtenir un statut bancaire favorable lorsque la propriété restera effectivement vacante. L’acheteur de paille utilise ou permet à quelqu’un d’utiliser son identité, sa cote de crédit et ses revenus pour obtenir une propriété pour un autre acheteur qui pourrait ne pas se qualifier pour une hypothèque (ou bénéficier des meilleurs taux). Les acheteurs de paille sont souvent utilisés par les investisseurs, volontairement ou non, pour dissimuler d’autres formes et de multiples couches de fraude.

Les escroqueries de fraude hypothécaire individuelle les plus courantes sont le vol d’identité et la falsification de revenus / d’actifs. L’usurpation d’identité se produit lorsque l’acheteur réel obtient frauduleusement un financement en utilisant les informations d’une victime involontaire et inconsciente, y compris les numéros de sécurité sociale, les dates de naissance et les adresses. Le vol d’identité à des fins hypothécaires peut également inclure des talons de paie volés, des dossiers bancaires, des déclarations de revenus, des W-2 et des lettres de vérification d’emploi falsifiées. Même les registres de propriété peuvent être falsifiés et les emprunteurs peuvent obtenir une hypothèque frauduleuse sur une propriété qu’ils ne possèdent ni n’occupent.

Prêts aériens et fraude à l’évaluation

Les escroqueries professionnelles les plus courantes liées à la fraude hypothécaire sont les prêts aériens et la fraude à l’évaluation.

Un prêt aérien est un prêt obtenu sur une propriété inexistante ou pour un emprunteur inexistant. Un groupe de professionnels travaillera souvent ensemble pour créer un faux emprunteur et une fausse chaîne de titres et pour obtenir un cartable d’assurance titre et propriété. En outre, la chaîne de fraude peut inclure des banques de téléphone et des boîtes aux lettres pour créer de fausses vérifications d’emploi, des adresses personnelles et des numéros de téléphone des emprunteurs. L’escroquerie de prêt aérien met simplement de l’argent entre les mains des auteurs, et aucune propriété n’est jamais achetée ou vendue.

La fraude à l’évaluation implique souvent qu’un agent immobilier, un constructeur, un évaluateur et un agent de crédit travaillent ensemble pour maximiser le prix d’achat et le montant du prêt afin d’augmenter leurs commissions. D’un autre côté, les évaluateurs corrompus sous-évaluent souvent une propriété pour s’assurer qu’un autre investisseur sera en mesure d’acheter l’actif.

Certaines formes d’activités de prêt abusives, de sauvetage de forclusion et d’escroqueries de réduction d’hypothèque dépendent fortement des pratiques de fraude hypothécaire susmentionnées. Les prêts prédateurs consistent généralement à falsifier les revenus des prêteurs pour refléter de manière inexacte leur capacité à assumer des dettes supplémentaires. Ces activités ont largement contribué à la Grande Récession.

Lutte contre la fraude hypothécaire

Les législations locales, étatiques ou fédérales ne manquent pas pour réduire la fraude hypothécaire. Les États ont récemment franchi une étape importante en exigeant une licence d’agent de crédit et une formation continue. De plus, les agences immobilières, de titres et d’assurance sont agréées et contrôlées par des agences gouvernementales. De nombreux États exigent également un audit périodique des activités et des transactions des sociétés de prêt hypothécaire pour contrôler la conformité.

Les organisations professionnelles telles que les associations des banquiers hypothécaires ( MBA ) et la National Association of Mortgage Brokers ( NAMB ) ont un code de conduite et les meilleures pratiques qui sont contrôlés par les pairs. L’unité des crimes économiques – II du FBI surveille également les plaintes et les activités suspectes dans le secteur des prêts hypothécaires.

La ligne de fond

La bonne nouvelle est que nous pouvons améliorer les marchés en réduisant la fraude hypothécaire. Les particuliers doivent établir des attentes réalistes en matière d’emprunt et d’accession à la propriété. Les investisseurs doivent se fixer des objectifs réalistes de profit. Les professionnels de l’industrie doivent poursuivre des normes personnelles plus élevées et se soumettre à la responsabilité des organisations pairs. Les gouvernements doivent rendre la législation plus uniforme et concilier l’application de la loi avec des enquêtes actives.