Comment trouver et acheter des maisons hors marché

---

Une nouvelle politique de la National Association of Realtors® connue sous le nom de «MLS Statement 8.0» restreint considérablement les inscriptions hors marché.

Les annonces hors marché peuvent sembler contre-intuitives pour un vendeur. Après tout, il y a plus de demande que d’inventaire, ce qui signifie que les guerres d’enchères sont courantes dans de nombreux quartiers. Alors, pourquoi les vendeurs voudraient-ils créer des listes secrètes et comment vous, l’acheteur, les trouvez?

Avantages pour les vendeurs

Certains vendeurs de maisons optent pour une inscription hors marché pour tester les eaux tandis que d’autres veulent un processus de vente plus privé ou la possibilité de négocier une commission de vente inférieure car il n’y a qu’un seul agent impliqué.

Certains propriétaires ont pensé qu’une liste de poche crée une allure qui leur fera gagner un prix plus élevé. Après tout, si la maison est répertoriée et reste sur le marché pendant plus de 30 jours, il y a de fortes chances que les acheteurs potentiels essaient de faire des offres lowball. Sans le ticker «jours sur le marché», il n’y a pas autant de chances qu’un vendeur soit sous-coté.

Comment les acheteurs gagnent

Pour vous en tant qu’acheteur, les avantages d’une inscription hors marché sont doubles. Pour commencer, cela vous donne accès à un inventaire que les autres acheteurs ne voient pas. Si vous achetez dans un marché particulièrement chaud, les listes de poche peuvent être le seul moyen d’acheter une maison. Dans les climats de marché normaux, vous pouvez obtenir un accord en partie parce que la commission que le vendeur doit payer est inférieure.

Tous les acheteurs ne recherchent pas une résidence principale. Vous recherchez peut-être un immeuble de placement ou des maisons à acheter et à retourner pour un profit. Une inscription hors marché dans un bon quartier peut être un excellent moyen d’atteindre cet objectif.

Déclaration MLS 8.0 Politique de coopération claire

L’adoption récente, par l’Association nationale des agents immobiliers, de la «Déclaration MLS 8.0 Clear Cooperation Policy» a constitué un obstacle majeur aux inscriptions hors marché. Cette politique, en vigueur le 1er janvier 2020, avec une mise en œuvre locale obligatoire d’ici le 1er mai 2020, oblige tout courtier immobilier qui participe à un service d’inscriptions multiples à soumettre son inscription au MLS dans un délai d’un jour ouvrable suivant la commercialisation de la propriété au Publique.

L’impact pratique de la déclaration MLS 8.0

Il convient de noter que la déclaration MLS 8.0 n’est pas la loi au sens traditionnel du terme. Selon l’agent immobilier Doug Wagner de RE / MAX Victory + Affiliates, «La National Association of Realtors est une association dirigeante, pas une entité juridique, mais tous les membres MLS, courtiers et agents de l’association doivent se conformer à la nouvelle politique.»

Wagner note que les agents agréés qui ne sont pas des agents immobiliers (non membres de l’Association nationale des agents immobiliers (NAR) ne sont pas liés par la politique. Cependant, étant donné qu’en 2020, 88% des acheteurs de maison ont utilisé un agent ou un courtier immobilier, l’impact pratique est cette déclaration 8.0 applique à laplupart destransactions immobilières résidentielles.

Les inscriptions hors marché restent

Heureusement, la déclaration MLS 8.0 ne signifie pas la fin des inscriptions hors marché. La nouvelle politique de NAR comporte des options intégrées qui permettent aux agents membres et aux courtiers de maintenir à la fois des inscriptions limitées et complètes hors marché.

Par exemple, en vertu de la Déclaration MLS 8.0, les vendeurs peuvent désactiver l’affichage MLS IDX ou Internet. Une autre option, connue sous le nom de liste «exclusive au bureau», est également disponible pour les vendeurs qui souhaitent préserver leur confidentialité. Dans le cas d’un bureau exclusif, l’agent peut partager la liste avec d’autres agents du bureau ou en tête-à-tête avec les acheteurs.

Certaines autres options hors marché disponibles auparavant par l’intermédiaire de courtiers, comme les «réseaux de cotation privés», ne sont plus autorisées par l’énoncé 8.0. D’autres, y compris «à venir» et «diffusion différée» seront sous le contrôle des MLS locaux, mais incluront de nouvelles restrictions qui empêchent les agents de les partager avec les acheteurs.

Selon Wagner, le site Web en ligne Zillow, qui tire des listes à partir des données MLS mais n’est pas membre de NAR, n’est pas empêché de poursuivre des programmes internes hors marché tels que «Coming Soon», «FSBO» et «iBuyer».

Contactez les agents immobiliers

Trouver une maison traditionnelle, exclusive et hors marché nécessite un peu de devoirs et beaucoup de réseautage. Une fois que vous avez identifié le quartier dans lequel vous souhaitez acheter, vous devrez dresser une liste des meilleurs agents immobiliers et les contacter au sujet des annonces exclusives de bureaux qu’ils pourraient avoir.

Aller en ligne

En plus de contacter directement les agents immobiliers, les acheteurs ont à leur disposition des outils en ligne pour trouver des annonces non MLS telles que À vendre par propriétaire (FSBO), des petites annonces dans les journaux ou même Craigslist. Comme indiqué ci-dessus, le site Web en ligne Zillow propose plusieurs programmes hors marché aux vendeurs et acheteurs potentiels.

Approche des propriétaires

S’il y a une région ou un quartier qui vous intéresse particulièrement, une option consiste à vous enregistrer directement auprès des propriétaires. Vous pourrez peut-être trouver une piste en frappant à la porte ou en envoyant des courriers. Bien que cela vous coûtera du temps et de l’argent – et ne garantira pas le succès – il y a peu de chances qu’au moins une personne réponde.

N’excluez pas les propriétés négligées, surtout si vous savez que vous pouvez vous permettre de faire des réparations. Peut-être y a-t-il un propriétaire qui est tellement submergé par les coûts d’entretien – et qui n’a jamais cru qu’il pourrait jamais vendre – qu’une offre non sollicitée serait considérée comme une bénédiction.

Pour ne pas vous ruiner, assurez-vous d’imprimer des courriers à la fois bon marché et efficaces. Après tout, vous voulez avoir l’air aussi professionnel que possible dans votre approche. Et vous ne savez jamais jusqu’à ce que vous le demandiez.

Connaître le processus

Trouver une liste hors marché n’est que la moitié de la bataille. Voir un accord passer est la fin du jeu, c’est pourquoi les acheteurs d’annonces hors marché doivent connaître les tenants et les aboutissants du processus. Une fois que vous avez conclu un contrat, il s’agit d’un accord standard, mais comme l’agent vous représente probablement tous les deux, cela peut devenir un peu trouble.

Connue comme une vente à double agence, bien que parfaitement légale, il peut être difficile pour l’acheteur de dire si l’agent a son meilleur intérêt à l’esprit. Plus le prix de vente est élevé, plus la commission de l’agent est élevée. Si vous achetez sur un marché avec peu de stocks, peu importe si vous obtenez la meilleure offre tant que vous obtenez la maison, mais il est avantageux d’être conscient de tout conflit d’intérêts.

La ligne de fond

Le marché immobilier est encore chaud dans de nombreuses régions du pays avec plus de demande que de stocks. Les acheteurs frustrés qui ont fait une offre hors de leurs maisons ont besoin de tout avantage qu’ils peuvent obtenir. Bien que la déclaration MLS 8.0 restreigne considérablement l’accès aux inscriptions hors marché, elle ne les interdit pas entièrement. Faites vos devoirs, réalisez qu’il y a des risques et sachez que trouver votre prochaine maison grâce à une inscription hors marché peut en valoir la peine.