Taux de rentabilité de la gestion financière – Définition FMRR

Qu’est-ce que le taux de rendement de la gestion financière – FMRR?

Le taux de rendement de la gestion financière (FMRR) est une mesure utilisée pour évaluer le rendement d’un investissement immobilier et se rapporte à une fiducie de placement immobilier (FPI). Les FPI sont des actions offertes au public par une société immobilière ou une fiducie qui détient un portefeuille de propriétés productrices de revenus et / ou d’hypothèques.

Le FMRR est similaire au taux de rendement interne et prend en compte la durée et le risque de l’investissement. Le FMRR spécifie les flux de trésorerie (entrées et sorties) à deux taux distincts appelés taux de sécurité et taux de réinvestissement.

Le taux de rendement de la gestion financière expliqué

Parce que le calcul du taux de rendement de la gestion financière est si complexe, de nombreux professionnels de l’immobilier et investisseurs choisissent d’utiliser d’autres paramètres pour l’analyse immobilière. L’avantage d’utiliser FMRR est qu’il permet aux investisseurs de comparer les opportunités d’investissement à égalité les unes avec les autres.

Bien que le taux de rendement interne (TRI) soit depuis longtemps une mesure standard du rendement dans le lexique financier, l’un des principaux inconvénients est l’incapacité de la valeur à tenir compte du temps ou d’une période de détention. En tant que tel, il s’agit d’un faible indicateur de liquidité, qui joue un rôle important dans la détermination du niveau de risque global d’un titre ou d’un véhicule d’investissement donné. Par exemple, lorsque vous n’utilisez que le TRI, deux fonds peuvent se ressembler en fonction de leurs taux de rendement, mais l’un peut prendre deux fois plus de temps que l’autre pour simplement revenir au montant initial de l’investissement en principal. De nombreux analystes complèteront les mesures de rendement du TRI ou du MIRR par la période de récupération pour évaluer la durée nécessaire pour récupérer une somme d’investissement principale.

Le taux de rendement interne modifié améliore le taux de rendement interne standard en ajustant les différences dans les taux de réinvestissement présumés des sorties de fonds initiales et des entrées de trésorerie ultérieures. FMRR va encore plus loin en spécifiant les sorties et les entrées de trésorerie à deux taux différents appelés «taux sûr» et «taux de réinvestissement». FMRR fait également une hypothèse supplémentaire non incluse dans le TRI et le MIRR selon laquelle les flux de trésorerie positifs survenant immédiatement avant les flux de trésorerie négatifs seront utilisés pour couvrir ces flux de trésorerie négatifs.

• Les taux sûrs supposent que les fonds nécessaires pour couvrir les flux de trésorerie négatifs rapportent des intérêts à un taux facilement atteignable et peuvent être retirés en cas de besoin à tout moment (c’est-à-dire à partir d’un jour de dépôt). Dans ce cas, un taux est «sûr» parce que les fonds sont très liquides et disponibles en toute sécurité avec un risque minimal en cas de besoin.
• Les taux de réinvestissement comprennent un taux à recevoir lorsque des flux de trésorerie positifs sont réinvestis dans un placement similaire à moyen ou long terme avec un risque comparable. Le taux de réinvestissement est plus élevé que le taux sûr car il n’est pas liquide (c’est-à-dire qu’il se rapporte à un autre investissement) et nécessite donc un taux d’actualisation plus risqué.

Calcul du FMRR

Étant donné que le FMRR est un taux de rendement interne modifié, il n’y a pas de méthode de calcul pour le calculer, il doit plutôt être calculé par des itérations d’essais et d’erreurs, facilitées par un logiciel informatique. Avant d’utiliser un tel logiciel, certaines étapes importantes doivent être entreprises pour déterminer un taux sûr et un taux de réinvestissement (supérieur au taux sûr) à appliquer à tous les flux de trésorerie futurs au cours d’une période de détention spécifique.

1. Supprimez tous les futurs flux de trésorerie négatifs en examinant les flux de trésorerie positifs de l’année précédente lorsque cela est possible. Les sorties sont à la place actualisées au taux de rendement sûr et soustraites de tout flux de trésorerie positif.
2. Actualisez également toutes les autres sorties de fonds qui n’ont peut-être pas été appliquées à la première étape au taux de sécurité.
3. Composez avant la fin de la période de détention les flux de trésorerie positifs restants au taux de réinvestissement. Celles-ci seront ensuite ajoutées aux flux de trésorerie projetés attendus d’une vente à la fin de la période de détention de l’investissement.
4. Calculez le TRI.

Le résultat de ces étapes est le taux de rendement de la gestion financière.