Économie de l’achat d’une maison de plage: à lire avant d’acheter

Points clés à retenir

• Géré à droite, la location d’une maison de plage peut laisser le propriétaire vivre dans la maison gratuitement pendant la saison de plage hors pointe.
• La synchronisation du marché est cruciale en raison des montants élevés de levier souvent utilisés sur le marché immobilier.
• Attendez-vous à payer plus pour la maison et l’assurance (y compris l’assurance contre les inondations).
• De nombreuses villes balnéaires ont des impôts élevés.
• La publicité et la gestion d’une maison de location signifient des factures supplémentaires – et les propriétaires auront probablement besoin d’un gestionnaire immobilier coûteux.

Les investisseurs peuvent perdre des sommes importantes en contractant une hypothèque sur une maison de plage au mauvais moment.

Il n’est pas nécessaire de posséder une maison de plage, les prix sont donc encore plus procycliques que pour les autres maisons. Si l’économie a été bonne ces dernières années et que les prix de l’immobilier sont en hausse, alors le marché est probablement en retard pour une correction. De même, des prix plus bas et une économie déprimée indiquent que c’est le bon moment pour acheter. Les indices Case-Shiller offrent aux investisseurs un moyen de déterminer l’état général du marché immobilier.

L’achat d’une maison de plage implique les mêmes considérations que l’achat d’une maison. Cependant, les propriétaires de biens locatifs pour la première fois doivent être prudents. Inspectez toujours la maison, de préférence avec l’aide de professionnels, et discutez avec les propriétaires. Examinez l’ acte de propriété, déterminez le niveau de criminalité dans le quartier et considérez l’histoire de la région pendant les ouragans et les inondations.

Coûts immobiliers et coûts d’emprunt

Les maisons de plage sont nettement plus chères que les maisons similaires situées à l’intérieur des terres. À Delray Beach, une ville balnéaire populaire de Floride, le prix médian des maisons en 2020 était de 229158 $, selon Zillow. Les taux d’intérêt hypothécaires pour les propriétés de vacances sont également généralement plus élevés que ceux des résidences principales.

Les frais d’intérêt peuvent faire une énorme différence sur les résultats d’un investisseur. Par exemple, le remboursement du capital et des intérêts sur une hypothèque de 1 million de dollars sur 30 ans, avec un taux d’intérêt de 4%, s’élève à 4 774 $ par mois. Le même prêt hypothécaire à un taux d’intérêt de 5% coûte 5 368 $ par mois en principal et en intérêts. Cette différence de 600 $ par mois peut rapidement s’additionner.

Combien coûte l’assurance en bord de mer?

L’ assurance habitation pour une maison de plage est susceptible d’être plusieurs fois plus chère que la couverture pour une maison principale. Cette différence de coût est principalement due à une assurance inondation souvent obligatoire. Les frais d’assurance ont augmenté au début du 21e siècle, en particulier sur la côte Est, qui a subi de nombreux dommages causés par les ouragans.

Une prime annuelle de 10 000 $ ou plus pour l’assurance contre les inondations est de plus en plus courante pour les maisons de plage en Floride. D’autres États de la côte Est, comme la Caroline du Nord, commandent des primes à des prix plus raisonnables. Alors que les coûts d’assurance en Californie sont généralement inférieurs aux tarifs de la côte Est, les économies sont généralement compensées par des prix immobiliers plus élevés.

Autres projets de loi sur les maisons de plage

La location d’une maison de plage implique des coûts au-delà de l’hypothèque, des services publics et du câble. D’une part, la facture fiscale est susceptible d’être lourde, étant donné la valeur élevée de nombreuses maisons de plage. Et si la maison de plage est une propriété à revenus, les propriétaires doivent généralement payer pour le marketing et la publicité. Dépenser de l’argent pour embaucher des gens pour montrer la propriété n’est qu’une partie de ces dépenses. Les propriétaires de maisons de plage super malchanceux pourraient également devoir assumer les frais juridiques associés aux litiges entre locataires.

Gestion de la propriété

La gestion immobilière implique bien plus que la signature de contrats de location et la collecte de chèques de loyer. Quand quelque chose se brise, comme une unité CVC ou un réfrigérateur, le propriétaire de la maison de plage est entièrement responsable des réparations. L’aménagement paysager, la peinture, l’entretien du toit et la lutte antiparasitaire ne représentent que quelques autres tâches qui relèvent du propriétaire d’une maison de plage.

La climatisation est considérée comme un service essentiel dans de nombreuses régions du pays et les États imposent des exigences spécifiques aux propriétaires. Cela signifie que les propriétaires de maisons de plage doivent réparer la climatisation dans un délai raisonnable. S’ils ne le font pas, les locataires peuvent avoir le droit de résilier un bail ou d’organiser eux-mêmes les réparations et de soustraire les coûts du loyer.

La plupart des propriétaires de maisons de plage n’ont pas la bande passante nécessaire pour jongler avec ces responsabilités sans se transformer en investisseurs immobiliers à plein temps. Par conséquent, la plupart des investisseurs emploient un gestionnaire immobilier à temps plein. Le gérant s’occupe des tâches quotidiennes, commercialise la maison de plage pendant la saison touristique, exécute les contrats de location et expulse les locataires qui ne paient pas. Malheureusement, un bon gestionnaire immobilier n’est pas bon marché. En fonction de l’étendue des services, la plupart des gestionnaires immobiliers facturent de 6% à 12% du loyer collecté, ce qui peut rapidement gruger les marges bénéficiaires.