DownREIT
Qu’est-ce que DownREIT?
DownREIT est une entreprise conjointe entre un propriétaire immobilier et une fiducie de placement immobilier (FPI) dans le but d’acquérir et de contrôler un bien immobilier.
Points clés à retenir
- Un DownREIT est une convention de partenariat entre une FPI et un propriétaire immobilier qui permet le report de l’impôt sur la vente d’un bien immobilier apprécié.
- Il existe deux types de DownREIT. Le premier type implique des apports en capital limités ou inexistants de la part des FPI, tandis que le second type implique un apport de capital important par les FPI.
- Les DownREIT sont plus compliqués que les UPREIT et peuvent avoir des implications fiscales, si l’unité d’exploitation est considérée comme un titre par l’IRS.
Comprendre DownREIT
DownREIT consiste en une entente de partenariat entre un propriétaire immobilier et le (FPI) qui aide le propriétaire immobilier à reporter l’impôt sur les plus-values sur la vente d’un bien immobilier apprécié. L’ UPREIT a été inventé après la récession immobilière des années 90 pour faciliter l’investissement de capitaux dans le secteur immobilier. DownREIT est né de l’UPREIT.
Les propriétaires immobiliers qui apportent des biens aux DownREIT reçoivent des unités d’exploitation dans une société de personnes. Cette société de personnes et la relation du propriétaire de l’immeuble avec elle peuvent être structurées de diverses manières, selon la structure du FPI et les UPREIT qui peuvent exister. Dans un DownREIT, le FPI doit accepter un accord de statu quo ou de lock-out pour la vente d’actifs apportés.
Il existe deux types de catégories de partenariat DownREIT. Dans le premier type de société de personnes, le FPI fournit des capitaux limités ou inexistants et les commanditaires reçoivent des préférences sur la distribution de trésorerie d’exploitation d’un montant égal aux dividendes en actions du FPI. La deuxième catégorie de FPI comprend l’apport de capitaux importants par la FPI. Le commandité reçoit une distribution égale au remboursement de capital.
DownREIT par rapport à UPREIT
Le DownREIT est moins utilisé que l’UPREIT car il est plus compliqué et peut ne pas avoir les mêmes avantages fiscaux qu’un UPREIT. Apporter un bien à un DownREIT est une transaction complexe nécessitant des conseils professionnels en matière de fiscalité et d’investissement. Si la transaction n’est pas structurée avec un soin extrême, l’IRS peut considérer le transfert de propriété dans le DownREIT en échange d’unités d’exploitation comme une transaction imposable en vertu des règles de vente déguisée ou anti-abus. Par conséquent, une UPREIT peut être le choix le plus logique pour un propriétaire dont la principale préoccupation est de différer l’obligation fiscale.
Contrairement aux UPREIT, où la propriété d’un bien immobilier n’est pas en jeu, un DownREIT implique la possession d’un bien immobilier. Une partie de cette propriété est la propriété pure et simple, tandis que d’autres peuvent être détenues par le biais de sociétés en commandite avec ceux qui y ont apporté des biens.
Un DownREIT peut être une option logique si le propriétaire pense que son bien immobilier s’appréciera davantage que les autres avoirs du FPI, car il conserve un plus grand intérêt dans sa propriété apportée avec un DownREIT qu’avec un UPREIT.
Cela dit, étant donné que la structure de propriété d’un DownREIT est plus complexe, la conversion des unités d’exploitation en trésorerie nécessite des calculs plus complexes. De même, les UPREIT et les DownREIT fonctionnent différemment en tant qu’investissements puisqu’ils sont structurés différemment. Avec un DownREIT, le partenariat entre le FPI et l’investisseur peut avoir un rendement différent de celui du FPI dans son ensemble.
Les DownREIT sont similaires aux UPREIT, cependant, dans leur valeur en tant qu’outil de planification successorale. Les deux renforcent la base des unités d’exploitation au décès du propriétaire, permettant un transfert non imposable des biens immobiliers appréciés aux héritiers. Les héritiers peuvent ensuite convertir les unités d’exploitation en actions de FPI ou en espèces sans payer d’impôt.
Exemple de DownREIT
Prenons un portefeuille de cinq propriétés évaluées à 100 millions de dollars. Les propriétés ont une dette égale à 80 millions de dollars à un taux d’intérêt de 8%. Les associés propriétaires de la propriété ont un solde cumulatif du compte de capital de 5 millions de dollars. Le FPI conclut la transaction et rembourse 60 millions de dollars de dette existante pour l’immeuble et remplace les soldes du compte de capital des autres associés par une dette de 7%. Les actions sont émises à titre d’unités d’exploitation pour les 20 millions de dollars restants détenus par les associés et la FPI devient le détenteur majoritaire tandis que les autres associés deviennent des commanditaires et des commanditaires.