Analyse comparative du marché
Qu’est-ce qu’une analyse comparative du marché?
Une analyse comparative du marché (AMC) est une estimation de la valeur d’une maison basée sur des propriétés similaires récemment vendues dans la région immédiate. Les agents et les courtiers immobiliers créent des rapports CMA pour aider les vendeurs à fixer les realtor.com.
Points clés à retenir
- Une analyse comparative du marché (AMC) est une estimation de la valeur d’une maison utilisée pour aider les vendeurs à fixer les prix d’inscription et pour aider les acheteurs à faire des offres compétitives.
- L’analyse prend en compte l’emplacement, l’âge, la taille, la construction, le style, l’état et d’autres facteurs pour la propriété en question et les comparables.
- Si vous êtes un acheteur ou un vendeur intéressé par une RMR pour une propriété spécifique, demandez l’aide d’un agent ou d’un courtier immobilier local, ou faites vos propres recherches en comparant des maisons en ligne.
Comprendre l’analyse comparative du marché
Une analyse comparative du marché aide les vendeurs à choisir les meilleurs prix d’inscription pour leurs maisons. Le «meilleur» prix est celui qui n’est pas si bas qu’il laisse de l’argent sur la table, et pas si élevé que la maison ne se vend pas du tout. Pour les acheteurs, un CMA peut vérifier si une maison est une bonne affaire et aider à identifier une offre concurrentielle qui sera prise au sérieux, sans aller trop loin.
Une RMR compare une propriété visée à d’autres maisons dont l’emplacement, la taille et les caractéristiques sont similaires. Idéalement, une RMR utilise des maisons récemment vendues du même lotissement que la propriété en question. Bien sûr, trouver des maisons vendues au cours des trois à six derniers mois dans la région immédiate peut être difficile si vous êtes dans un marché immobilier cool ou dans un cadre rural. Dans ces cas, une évaluation formelle pourrait être une meilleure option.
Notez que si une analyse de marché comparative est comme une évaluation informelle, les agents et courtiers immobiliers n’ont pas besoin d’un permis d’évaluateur pour effectuer une CMA tout en servant les acheteurs et les vendeurs. Pourtant, certains États tiendront les agents immobiliers et les courtiers pour responsables s’ils n’effectuent pas une CMA de manière compétente. Si cela se produit, la commission des licences immobilières de l’État pourrait prendre des mesures disciplinaires contre l’agent ou le courtier.
Que contient un rapport CMA?
Lorsqu’un agent ou un courtier immobilier procède à une analyse comparative du marché, il crée un rapport qui détaille les résultats. Bien qu’il n’y ait pas de rapport CMA normalisé, il comprendra généralement:
- L’adresse de la propriété en question et trois à cinq comparables
- Une description de chaque propriété, y compris l’élévation, le plan d’étage et le nombre de chambres et de salles de bains
- La superficie en pieds carrés de chaque propriété
- Le prix de vente de chaque composition
- Ajustements en dollars pour toute différence
- Le prix de vente ajusté par pied carré de chaque comp
- La juste valeur marchande de la propriété en question
De nombreux agents et courtiers immobiliers utilisent des logiciels pour générer des rapports CMA complets (et d’aspect professionnel). Si vous envisagez de créer le vôtre, utilisez une feuille de calcul pour suivre vos recherches ou essayez un outil en ligne sur le prix des maisons proposé par l’un des sites Web d’annonces immobilières. Ci-dessous: un exemple de rapport.
Comment faire une analyse comparative du marché
Une RMR implique bien plus que la simple comparaison des prix des maisons récemment vendues dans la région. Voici un aperçu des étapes de base pour créer un CMA précis:
1. Évaluez le quartier.
Pour fixer le bon prix d’inscription – ou s’assurer qu’une maison qui vous intéresse est une bonne affaire – la RMR devrait prendre en considération la qualité générale du quartier. Où sont les blocs les plus attractifs? À quelle distance les commodités communautaires sont-elles proches? À quel point les nuisances communautaires sont-elles proches? Quelles sont les règles HOA? Comment sont les écoles? Y a-t-il des problèmes avec l’ attrait extérieur?
2. Rassemblez des détails sur la propriété en question.
Si un agent ou un courtier immobilier effectue le CMA, il examinera la liste existante (s’il y en a une) et effectuera une visite en personne pour recueillir des renseignements sur la maison en question. Ils prendront note de la taille de la maison (en particulier de l’espace habitable), de l’âge, du style, de la construction, de l’état, de la disposition, des finitions, de l’aménagement paysager et des améliorations et mises à jour.
3. Sélectionnez des compositions.
Trouvez trois à cinq maisons comparables dans la région qui se sont vendues récemment et qui sont aussi proches que possible de la maison en question. Idéalement, les comps seront à moins d’un mile de la propriété en question et dans le même district scolaire. Concentrez-vous sur les maisons qui ressemblent à la maison en question en termes de superficie, de taille du terrain, de chambres à coucher, de salles de bain et de type de construction. Faites très attention au moment où la propriété comparable a été vendue: le plus récent sera le mieux car les prix de l’immobilier peuvent fluctuer rapidement. Si la maison a un emplacement unique, comme surplombant un terrain de golf ou le front de mer, les compositions doivent avoir le même emplacement.
4. Ajustez les différences.
L’étape suivante consiste à ajuster les différences entre la maison en question et chaque propriété comparable. Un agent ou un courtier immobilier expérimenté sera en mesure d’attribuer une valeur monétaire à chacune des différences et d’ajuster la valeur de chaque composition en conséquence. Cela peut sembler contre-intuitif, mais si la composition a une fonctionnalité inférieure à celle du sujet d’origine, un ajustement positif est apporté à la valeur de la composition, et vice versa. À titre d’exemple, si une maquette a une chambre supplémentaire (fonctionnalité supérieure), il est raisonnable de supposer que l’acheteur a payé plus pour obtenir la chambre supplémentaire. Dans ce cas, vous déduiriez un montant de la composition pour tenir compte de la chambre supplémentaire, permettant ainsi une comparaison des pommes aux pommes. La valeur de la maison cible n’est jamais ajustée.
5. Déterminez le prix de vente au pied carré après ajustements.
Après avoir ajusté les différences, divisez le prix ajusté de chaque composition par sa superficie en pieds carrés pour déterminer le prix de vente par pied carré. Ensuite, additionnez le prix vendu par pied carré de toutes les compositions et divisez par le nombre de compositions pour obtenir la moyenne. Enfin, multipliez cette moyenne par les pieds carrés de la propriété en question pour trouver sa valeur marchande actuelle.
La ligne de fond
En général, les meilleures compositions sont celles qui ressemblent le plus à la maison en question, les plus récemment vendues et celles avec le moins d’ajustements nécessaires. Le prix final devra peut-être être légèrement modifié, en fonction du marché. Par exemple, si le marché est chaud ou si les stocks sont bas, le prix peut être légèrement plus élevé. À l’inverse, s’il y a beaucoup de maisons similaires sur le marché, le prix devra peut-être baisser pour être compétitif.