Obligation hypothécaire garantie (CMO)
Qu’est-ce qu’une obligation hypothécaire garantie?
Une obligation hypothécaire garantie (OMC) fait référence à un type de titre adossé à une hypothèque qui contient un ensemble de prêts hypothécaires regroupés et vendus comme un investissement. Organisés par échéance et niveau de risque, les CMO reçoivent des flux de trésorerie au fur et à mesure que les emprunteurs remboursent les prêts hypothécaires qui servent de garantie sur ces titres. À leur tour, les CMO distribuent le principal et les intérêts à leurs investisseurs en fonction de règles et d’accords prédéterminés.
Comprendre les obligations hypothécaires garanties (CMO)
Les obligations hypothécaires garanties se composent de plusieurs tranches, ou groupes d’hypothèques, organisées en fonction de leur profil de risque. En tant qu’instruments financiers complexes, les tranches ont généralement des soldes de capital, des taux d’intérêt, des dates d’échéance et des risques de défaut de remboursement différents. Les obligations hypothécaires garanties sont sensibles aux variations des taux d’intérêt ainsi qu’aux changements des conditions économiques, comme les taux de saisie, les taux de refinancement et les taux auxquels les propriétés sont vendues. Chaque tranche a une date d’échéance et une taille différentes et des obligations avec coupons mensuels sont émises contre elle. Le coupon effectue des paiements mensuels de capital et de taux d’intérêt.
Points clés à retenir
- Les obligations hypothécaires garanties sont des titres de créance d’investissement constitués de prêts hypothécaires groupés organisés en fonction de leurs profils de risque.
- Ils sont similaires aux titres de créance garantis, qui constituent un ensemble plus large de titres de créance sur plusieurs instruments financiers.
- Les CMO ont joué un rôle de premier plan lors de la crise financière de 2008 quand leur taille a explosé.
Pour illustrer, imaginez qu’un investisseur dispose d’un CMO composé de milliers de prêts hypothécaires. Son potentiel de profit dépend de la question de savoir si les créanciers hypothécaires remboursent leurs hypothèques. Si seuls quelques propriétaires font défaut sur leur prêt hypothécaire et que les autres effectuent les paiements comme prévu, l’investisseur récupère son principal ainsi que les intérêts. En revanche, si des milliers de personnes ne peuvent pas effectuer leurs versements hypothécaires et faire une saisie, le CMO perd de l’argent et ne peut pas payer l’investisseur.
Les investisseurs dans les CMO, parfois appelés conduits d’investissement hypothécaire immobilier (REMIC), souhaitent accéder aux flux de trésorerie hypothécaires sans avoir à créer ou à acheter un ensemble de prêts hypothécaires.
Obligations hypothécaires garanties par rapport aux obligations de créances garanties
À l’instar des CMO, les titres de créance garantis (CDO) consistent en un groupe de prêts regroupés et vendus comme véhicule d’investissement. Cependant, alors que les CMO ne contiennent que des prêts hypothécaires, les CDO contiennent une gamme de prêts tels que des prêts automobiles, des cartes de crédit, des prêts commerciaux et même des prêts hypothécaires. Les CDO et les CMO ont atteint un sommet en 2007 juste avant la crise financière mondiale, et leurs valeurs ont fortement chuté par la suite. Par exemple, à son apogée en 2007, le marché des CDO valait 1,3 billion de dollars, contre 850 millions de dollars en 2013.
Les organisations qui achètent des CMO comprennent les hedge funds, les banques, les compagnies d’assurance et les fonds communs de placement.
Obligations hypothécaires garanties et crise financière mondiale
Émis pour la première fois par Salomon Brothers et First Boston en 1983, les CMO étaient complexes et impliquaient de nombreux prêts hypothécaires différents. Pour de nombreuses raisons, les investisseurs étaient plus susceptibles de se concentrer sur les flux de revenus offerts par les CMO plutôt que sur la santé des prêts hypothécaires sous-jacents eux-mêmes. En conséquence, de nombreux investisseurs ont acheté des CMO remplis de prêts hypothécaires à risque, de prêts hypothécaires à taux variable, de prêts hypothécaires détenus par des emprunteurs dont les revenus n’ont pas été vérifiés pendant le processus de demande et d’autres prêts hypothécaires à risque avec des risques de défaut élevés.
Le recours aux CMO a été critiqué comme un facteur déclenchant de la crise financière de 2007-2008. La hausse des prix des logements a fait des hypothèques des investissements à toute épreuve, incitant les investisseurs à acheter des CMO et d’autres MBS, mais les conditions du marché et économiques ont conduit à une augmentation des saisies et des risques de paiement que les modèles financiers ne prédisaient pas avec précision. Les conséquences de la crise financière mondiale ont entraîné une réglementation accrue des titres adossés à des créances hypothécaires. Plus récemment, en décembre 2016, la SEC et la nouvelles réglementations qui atténuent le risque de ces titres en créant des exigences de marge pour les transactions d’agence couvertes, y compris les obligations hypothécaires garanties.