Amélioration des immobilisations
Qu’est-ce qu’une amélioration des immobilisations?
Une amélioration des immobilisations est l’ajout d’un changement structurel permanent ou la restauration d’un aspect d’une propriété qui améliorera la valeur globale de la propriété, prolongera sa durée de vie utile ou l’adaptera à de nouvelles utilisations. Les particuliers, les entreprises et les villes peuvent apporter des améliorations majeures à la propriété qu’ils possèdent. Les améliorations des immobilisations bénéficient souvent d’un traitement fiscal favorable et peuvent être exonérées de la taxe de vente dans certaines juridictions.
Dans une entreprise ou la finance d’entreprise, ce processus est similaire aux investissements en dépenses en capital (CAPEX).
Points clés à retenir
- Une amélioration des immobilisations est une mise à niveau, une adaptation ou une amélioration durable d’un bien qui augmente sa valeur, impliquant souvent un changement structurel ou une restauration.
- L’IRS accorde un traitement fiscal spécial aux améliorations d’immobilisations qualifiées, en les distinguant des réparations ordinaires.
- En plus d’améliorer une maison, les améliorations des immobilisations peuvent augmenter le coût de base d’une propriété, ce qui réduit le fardeau fiscal lors de sa vente.
Comment fonctionne une amélioration des immobilisations
Les améliorations d’immobilisations augmentent généralement la valeur marchande d’une propriété, mais peuvent également accroître l’utilité de l’actif au-delà de son état actuel. Selon l’Internal Revenue Service ( IRS ), pour être considéré comme une amélioration des immobilisations, il doit durer plus d’un an après son achèvement et être de nature durable ou permanente. Bien que l’ampleur d’une amélioration des immobilisations puisse varier, tant les propriétaires individuels que les propriétaires à grande échelle y apportent des améliorations.
La publication IRS 523 décrit la définition officielle d’une amélioration des immobilisations. Des exemples d’améliorations d’immobilisations résidentielles comprennent l’ajout ou la rénovation d’une chambre, d’une salle de bains ou d’une terrasse. D’autres projets approuvés par l’IRS comprennent l’ajout de nouveaux appareils encastrés, de la moquette ou du revêtement de sol mur à mur, ou des améliorations à l’extérieur d’une maison, comme le remplacement du toit, du revêtement extérieur ou des contre-fenêtres. L’installation d’une piscine ou d’une allée fixe peut également constituer des améliorations d’immobilisations admissibles.
L’IRS, cependant, fait la distinction entre une amélioration des immobilisations et une réparation ou un remplacement en raison d’une usure normale. Par exemple, si votre réfrigérateur se brise après plusieurs années de service ou si vous avez un tuyau qui fuit, ces réparations ne sont pas des améliorations majeures. Cependant, si une personne des panneaux solaires et un hangar à outils pour sa propriété, qui sont tous deux fixés de façon permanente à la propriété, ils seraient considérés comme des améliorations majeures à la maison. Un exemple d’amélioration du capital basé sur les entreprises serait l’installation d’un nouveau système de CVC ou l’ intégration de fonctionnalités accessibles aux Américains avec le Disability Act ( ADA ) dans un bâtiment existant.
De même, la création d’un nouveau parc public dans un centre-ville serait également considérée comme une amélioration capitale pour une ville. Dans ces scénarios, les nouveaux ajouts rendraient les propriétés respectives plus précieuses, seraient considérés comme des ajouts permanents et leur suppression causerait des dommages matériels à la propriété.
Considérations particulières
Base de coût
La base de coût est le coût d’origine d’un actif. L’IRS établit des normes spécifiques pour qu’une amélioration soit considérée comme une augmentation des coûts. L’une des principales préoccupations est qu’elle doit être en place au moment où une propriété est vendue. Une amélioration des immobilisations doit également faire partie de la propriété – ou être fixée de manière si permanente à la propriété – que son enlèvement causerait des dommages importants ou diminuerait la valeur de la propriété elle-même.
Les réparations ou l’entretien ne peuvent pas être inclus dans le prix de base d’une propriété. Cependant, les réparations qui font partie d’un projet plus vaste, comme le remplacement de toutes les fenêtres d’une maison, sont considérées comme des améliorations d’immobilisations. Les rénovations nécessaires pour maintenir une maison en bon état ne sont pas incluses si elles n’ajoutent pas de valeur à l’actif. Selon l’IRS, des exemples de telles réparations non admissibles comprennent la peinture des murs, la réparation des fuites ou le remplacement de la quincaillerie cassée.
Les gains en capital
En plus d’améliorer la maison, une amélioration des immobilisations – selon l’IRS – augmente le coût de base d’une structure. Autrement dit, les dépenses engagées lors des améliorations sont ajoutées au montant que le propriétaire a payé pour acheter ou construire la propriété. L’augmentation de la base de coût, à son tour, réduit la taille du gain en capital imposable lors de la vente de la propriété.
Les gains en capital provenant de l’immobilier se comportent différemment des autres types de gains en capital. À compter de 2019, les propriétaires ont droit à une exonération des gains en capital sur tout bénéfice tiré de la vente d’une résidence principale jusqu’à 250000 $ s’ils sont célibataires et 500000 $ s’ils sont mariés et déclarant conjointement. Cette exemption comporte une mise en garde importante. Le propriétaire doit avoir habité la propriété pendant au moins deux des cinq dernières années avant la vente.
De plus, si le gain est nettement supérieur aux sommes énumérées ci-dessus, l’effet des améliorations des immobilisations sur la base des coûts peut être significatif. De nombreux facteurs peuvent amener un contribuable à enfreindre les niveaux de gains en capital de 250/500 $. Celles-ci incluent si les propriétaires ont acquis la propriété il y a plusieurs décennies et si les valeurs immobilières locales ont considérablement augmenté depuis l’achat.
Exemptions locales
Les lois sur les loyers de l’État de New York comprennent une disposition appelée programme d’améliorations majeures des immobilisations (MCI). Datant des années 1970, il permet aux propriétaires d’augmenter les loyers des immeubles à loyer stabilisé ou contrôlé jusqu’à 6% par an, afin de récupérer le coût des améliorations majeures des immobilisations de ces structures. Une mise à niveau du système HVAC, de nouveaux ascenseurs, des espaces communs mis à jour et d’autres améliorations comptent tous pour le MCI.
En février 2019, deux membres de l’Assemblée législative de l’État ont présenté un projet de loi visant à éliminer le programme, accusant les propriétaires d’immeubles d’abuser du programme. L’abus survient lorsque ces propriétaires sans scrupules soumettent des réclamations de dépenses gonflées ou fabriquées de toutes pièces. Le potentiel de fraude mis à part, le programme MCI est intrinsèquement injuste, affirment certains critiques. Ces critiques soutiennent qu’une amélioration des immobilisations est un coût unique pour un propriétaire, mais qu’une augmentation de loyer est une dépense permanente pour un locataire.
Exemples d’améliorations des immobilisations
Supposons, par exemple, qu’une personne achète une maison pour 650 000 $ et dépense 50 000 $ pour rénover la cuisine et ajouter une salle de bain. Dans de nombreux cas, la taxe de vente n’aura pas à être payée aux entrepreneurs pour ce travail, car il s’agit d’une amélioration du capital admissible.
Le coût de base de la maison passe également de 650 000 $ à 700 000 $. Après 10 ans à être propriétaire et à vivre dans la maison, le propriétaire, qui est célibataire et dépose les impôts à ce titre, finit par vendre la propriété au prix de 975 000 $. Si aucune amélioration en capital n’avait été apportée, le montant imposable du gain en capital serait normalement de 75 000 $ (prix de vente de 975 000 $ – prix d’achat de 650 000 $ – exclusion des gains en capital de 250 000 $). Étant donné que l’amélioration des immobilisations a augmenté le coût de base de 50 000 $, le montant imposable du gain en capital serait de seulement 25 000 $ (975 000 $ – (650 000 $ + 50 000 $) – 250 000 $ = 25 000 $).