Quelle est l’importance du taux de capitalisation dans l’investissement immobilier?
Le taux de capitalisation est la base de référence la plus couramment utilisée pour comparer les immeubles de placement. Il est analogue au taux de rendement effectif estimé d’un placement de titres typique. Par exemple, une propriété de 100 000 $ entièrement en espèces avec un taux de capitalisation de 4,5% produira les mêmes rendements qu’une propriété de 100 000 $ investie dans des titres à 4,5%. Ce chiffre aide les investisseurs immobiliers à déterminer la meilleure utilisation de leurs fonds d’investissement.
Calcul du taux de capitalisation
Une formule simple pour calculer le taux de capitalisation est le résultat d’exploitation net annuel divisé par le total des coûts d’acquisition. Cette formule est en fait l’inverse d’un multiple cours / bénéfice standard.
Le bénéfice net d’exploitation peut être calculé en soustrayant du revenu brut tous les coûts de gestion, les coûts des services publics, l’entretien, les assurances, les taxes et autres coûts d’exploitation. Le bénéfice net d’exploitation ne tient pas compte des versements hypothécaires.
Les frais d’acquisition sont supérieurs au prix d’achat indiqué. Ils doivent tenir compte des frais de courtage et des frais de clôture. Si la propriété n’est pas prête à être louée, tous les frais de réhabilitation doivent également être inclus.
Les investisseurs doivent comparer les taux de capitalisation qui incluent les mêmes coûts. Par exemple, il est invalide de comparer un taux de capitalisation qui actualise les revenus de location en fonction des vacances annuelles moyennes et un autre qui n’effectue pas une telle réduction.
Importance du taux de capitalisation
La principale utilisation du taux de capitalisation est de faire la distinction entre les différentes opportunités d’investissement. Si un investissement en sécurité offre un rendement estimé à 4% et qu’une propriété a un taux de capitalisation de 8%, un investisseur est susceptible de se concentrer sur la propriété.
Les taux de capitalisation peuvent également former des tendances pour les propriétaires d’immeubles commerciaux. Les tendances peuvent montrer où le marché peut se diriger, permettant des ajustements basés sur les loyers estimés.
Il y a une limite à l’utilité du taux de capitalisation; les immeubles de placement avec des flux de trésorerie irréguliers ou compliqués ne peuvent pas compter sur des taux de capitalisation simples. Il serait préférable de s’appuyer sur une analyse des flux de trésorerie actualisés à la place.