Option de paiement ARM
Qu’est-ce qu’une option de paiement ARM?
Un ARM avec option de paiement est un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM) mensuel ajustable, qui permet à l’emprunteur de choisir entre plusieurs options de paiement mensuel, notamment les suivantes:
- Un paiement amortissant intégralement sur 30 ou 40 ans
- Un paiement entièrement amorti sur 15 ans
- Un paiement d’intérêt uniquement
- Un paiement minimum ou un paiement d’un montant supérieur au minimum
L’option de paiement minimum est calculée sur la base d’un taux d’intérêt de départ temporaire initial. Tant que ce taux d’intérêt de départ temporaire est en vigueur, il s’agit de la seule option de paiement disponible. C’est un paiement entièrement amortissant. Après l’expiration du taux d’intérêt de départ temporaire, le montant du paiement minimum reste une option de paiement mensuel; cependant, chaque fois qu’un paiement est effectué, qui est inférieur au paiement prévu d’intérêt seulement, des intérêts différés sont créés.
Comprendre l’option de paiement ARM
Les ARM d’options de paiement présentent un grand risque de choc de paiement. Les mensualités peuvent augmenter pour plusieurs raisons, y compris une refonte imprévue lorsqu’une limite d’amortissement négative est atteinte. Le taux d’intérêt entièrement indexé est important dans ce calcul. Le taux d’amortissement négatif est fonction du paiement d’intérêt uniquement (basé sur le taux d’intérêt entièrement indexé) et du paiement minimum. Si l’intérêt pleinement indexé augmente considérablement, le taux d’amortissement négatif augmente lorsque le paiement minimum est effectué, ce qui augmente la probabilité que la limite d’amortissement négative soit atteinte et que l’hypothèque soit refondue.
Mises en garde concernant les ARM des options de paiement
Afin d’éviter d’augmenter substantiellement le montant de la dette qui est due sur un prêt hypothécaire, l’emprunteur doit soigneusement choisir la structure de remboursement qu’il souhaite adopter avec une option de paiement ARM. Bien que populaires dans la période qui a précédé la crise hypothécaire, les ARM d’options de paiement ont par la suite suscité des critiques. La nature de ce type d’hypothèque permettait aux emprunteurs d’effectuer des paiements plus modestes, qu’ils croyaient pouvoir accommoder, mais la dette globale sur l’hypothèque a continué d’augmenter au lieu de diminuer le solde.
Après le déclenchement de la crise hypothécaire, il est apparu que certains prêteurs offraient des options de paiement ARM à des emprunteurs qui, autrement, n’étaient pas admissibles à acheter les maisons pour lesquelles ils utilisaient ce financement. Bien que ces prêts hypothécaires puissent couvrir les prix de vente des maisons – la façon dont la dette pourrait augmenter si l’emprunteur ne remboursait pas les intérêts et réduisait le solde du principal signifiait inévitablement que les emprunteurs qui ne pouvaient pas se permettre la dette seraient en défaut de paiement.
Les ARM à option de paiement présentent des avantages, en particulier pour les spéculateurs immobiliers qui cherchent à investir à court terme dans l’immobilier, surtout s’ils ont l’intention de rénover et de remettre la propriété sur le marché à court terme.