Bail d’exploitation
Qu’est-ce qu’un contrat de location simple?
Un contrat de location simple est un contrat qui permet l’utilisation d’un ratios d’endettement à un niveau bas.
Points clés à retenir
- Un contrat de location simple est un contrat qui permet l’utilisation d’un actif mais ne confère pas de droits de propriété sur l’actif.
- Les règles GAAP régissent la comptabilisation des contrats de location simple.
- Une nouvelle règle du FASB, entrée en vigueur le 15 décembre 2018, exige que tous les contrats de location – à moins qu’ils ne soient inférieurs à 12 mois – soient comptabilisés au bilan.
Comprendre les contrats de location simple
Pour être classé comme contrat de location simple, le contrat de location doit satisfaire à certaines exigences des principes comptables généralement reconnus (PCGR) qui l’exempte d’être comptabilisé comme contrat de location-acquisition. Les entreprises doivent tester quatre critères – des tests de «ligne claire» – qui déterminent si les contrats de location doivent être comptabilisés comme des contrats de location-exploitation ou des contrats de location-acquisition. Les règles GAAP actuelles exigent des entreprises qu’elles traitent les contrats de location comme des contrats de location-acquisition si:
- Il y a transfert de propriété au locataire à la fin du bail;
- Le bail contient une option d’ achat à des conditions avantageuses ;
- La durée de vie du bail dépasse 75% de la durée de vie économique de l’actif; ou alors,
- La valeur actuelle (VA) des paiements de location dépasse 90% de la juste valeur marchande de l’actif.
Si aucune de ces conditions n’est remplie, le contrat de location doit être classé comme contrat de location simple. L’Internal Revenue Service (IRS) peut reclasser un contrat de location-exploitation comme contrat de location-acquisition pour rejeter les paiements de location en tant que déduction, augmentant ainsi le revenu imposable de la société et sa dette fiscale.
En règle générale, les actifs loués dans le cadre de contrats de location simple comprennent des biens immobiliers, des aéronefs et des équipements à longue durée de vie utile, tels que des véhicules, du matériel de bureau et des machines spécifiques à l’industrie.
En vertu d’une nouvelle règle du Financial Accounting Standards Board (FASB) en vigueur le 15 décembre 2018, les sociétés ouvertes doivent comptabiliser tous les contrats de location au bilan à moins qu’ils ne soient inférieurs à 12 mois.
Considérations particulières
Le 15 décembre 2018, le FASB a révisé ses règles régissant la comptabilisation des contrats de location. Plus important encore, la norme exige désormais que tous les contrats de location – à l’exception des contrats de location à court terme de moins d’un an – soient capitalisés. Les autres changements incluent les suivants:
- Il existe une différence dans le test de la ligne claire qui aide à déterminer si un preneur a le droit de contrôler l’actif identifié.
- Il existe une nouvelle définition des coûts indirects qui entraînerait vraisemblablement moins de coûts indirects capitalisés.
- En vertu de la nouvelle règle, pour qu’une vente ou une cession- bail se produise, le transfert de l’actif doit répondre à certaines exigences en matière de constatation des produits.
- La nouvelle règle exige un nombre important de nouvelles informations à fournir dans les états financiers, tant quantitatives que qualitatives, pour les deux parties.
Location simple et location-acquisition
Les traitements comptables selon les PCGR des États-Unis pour les contrats de location simple et les contrats de location-acquisition sont différents et peuvent avoir un impact significatif sur les impôts des entreprises. Un contrat de location simple est assimilé à une location – les paiements de location sont considérés comme des charges d’exploitation. Les actifs loués ne sont pas inscrits au bilan de la société; ils sont passés en charges dans le compte de résultat. Ainsi, ils affectent à la fois le résultat opérationnel et le résultat net. Les autres caractéristiques comprennent:
- Propriété: conservée par le bailleur pendant et après la durée du bail.
- Option d’achat au rabais: ne peut pas contenir d’option d’achat au rabais.
- Durée: moins de 75% de la durée de vie économique estimée de l’actif.
- Valeur actuelle: la VA des paiements de location est inférieure à 90% de la juste valeur marchande de l’actif.
- Comptabilité: aucun risque de propriété. Paiements considérés comme des dépenses de fonctionnement; présenté dans le compte de résultat (P&L) au bilan.
- Taxe: locataire considéré comme locataire; paiement de location traité comme une dépense de location.
- Risques / avantages: Droit d’utilisation uniquement. Les risques / avantages demeurent avec le bailleur. Le locataire paie les frais d’entretien.
En revanche, un contrat de location-acquisition ressemble plus à un prêt à long terme ou à la propriété. L’actif est considéré comme appartenant au preneur et est inscrit au bilan. Les contrats de location-acquisition sont comptabilisés comme une dette. Ils se déprécient au fil du temps et encourent des frais d’intérêts. Les autres caractéristiques comprennent:
- Propriété: Peut être transféré au locataire à la fin de la durée du bail.
- Option d’achat au rabais : permet au preneur d’acheter un actif à une valeur inférieure à la juste valeur marchande.
- Durée: égale ou supérieure à 75% de la durée de vie utile estimée de l’actif.
- Valeur actuelle: la VA des paiements de location est égale ou supérieure à 90% du coût initial de l’actif.
- Comptabilité: Location considérée comme un actif (actif loué) et un passif (paiements de location). Les paiements sont indiqués sur le bilan.
- Impôt: En tant que propriétaire, le locataire réclame des frais d’amortissement et des intérêts débiteurs.
- Risques / avantages: transférés au locataire. Le locataire paie l’entretien, l’assurance et les taxes.