Ratio des charges d’exploitation (REL)

Points clés à retenir

• Dans l’immobilier, le ratio des frais d’exploitation (REL) est une mesure du coût d’exploitation d’un bien, par rapport aux revenus générés par le bien.
• Le ratio des frais d’exploitation (REL) est calculé en divisant toutes les dépenses d’exploitation moins l’amortissement par le résultat d’exploitation.
• Un ratio des frais d’exploitation (REL) plus bas est plus souhaitable pour les investisseurs car cela signifie que les dépenses sont minimisées par rapport aux revenus.

Formule du ratio des frais d’exploitation (REL)

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Afin de calculer le REL pour une propriété, vous devez connaître les dépenses d’exploitation. Ceux-ci comprennent tous les frais et coûts encourus en tant que coûts normaux de faire des affaires. Vous devrez également calculer la charge d’ amortissement de la propriété, qui variera selon la méthode comptable particulière utilisée.

Le calcul des REL sur un certain nombre d’années peut aider un investisseur à remarquer les tendances des dépenses d’exploitation d’une propriété. Si les coûts d’une propriété augmentent chaque année à un rythme plus élevé que le revenu, le REL augmente également chaque année. Par conséquent, l’investisseur peut perdre plus d’argent plus il détient la propriété.

Lorsqu’il est propriétaire d’un immeuble à appartements, un investisseur doit prendre en compte les logements vacants en utilisant les revenus locatifs effectifs, ou les revenus locatifs potentiels moins la vacance et les pertes sur créances, plutôt que les revenus locatifs potentiels. Étant donné que la gestion des vacances de poste fait partie d’une gestion immobilière efficace, l’inclusion des postes vacants dans une REL donne une image plus précise des dépenses de fonctionnement et montre où des améliorations peuvent être apportées. Par exemple, une propriété mal gérée aura très probablement des taux d’inoccupation plus élevés, ce qui se reflétera dans les REL.

Les frais de gestion immobilière, les services publics, l’enlèvement des ordures, l’entretien, l’assurance, les réparations, les taxes foncières et les autres coûts sont inclus dans les REL. Les dépenses d’exploitation supplémentaires que les investisseurs devraient inclure dans les REL comprennent les frais de gestion immobilière, l’aménagement paysager, les honoraires d’avocat, l’assurance du propriétaire et l’assurance de base des biens. Ces coûts aident à gérer la propriété sur une base quotidienne. Pour cette raison, les remboursements de prêts, les améliorations aux immobilisations et les biens personnels sont exclus des dépenses d’exploitation.

Une REL inférieure signifie généralement que la propriété est gérée de manière efficace et est plus rentable pour les investisseurs, et que moins de revenus de la propriété couvrent les coûts d’exploitation et d’entretien. Si l’entreprise est évolutive, le propriétaire peut augmenter le loyer de chaque unité sans augmenter considérablement les dépenses d’exploitation. En outre, les REL peuvent montrer où des problèmes potentiels peuvent survenir, tels que des factures de services publics augmentant considérablement, afin que les investisseurs puissent résoudre les problèmes plus rapidement et protéger leurs niveaux de profit.

Exemple de ratio des frais d’exploitation (REL)

Prenons un exemple hypothétique, où l’investisseur A possède un immeuble d’appartements multifamiliaux et rapporte 65 000 $ par mois en loyer. L’investisseur paie également 50 000 $ pour les dépenses d’exploitation, y compris ses versements hypothécaires mensuels, les taxes, les services publics, etc. La propriété devrait également se déprécier de 85 000 $ cette année.

Par conséquent, la REL annuelle peut être calculée comme suit:

[($50,000