NOI vs EBIT: quelle est la différence?

Bénéfice d’exploitation net (NOI) par rapport au bénéfice avant intérêts et impôts (EBIT): un aperçu

Le bénéfice net d’exploitation (NOI) détermine les revenus d’ une entité ou d’un immeuble moins toutes les dépenses d’exploitation nécessaires. Il ne prend pas en compte les intérêts, les impôts, les dépenses en capital, l’amortissement ou les dépenses d’amortissement. A l’ inverse, le bénéfice avant intérêts et impôts (EBIT) se compose des revenus moins les dépenses, hors taxes et intérêts, mais il ne se frais d’amortissement en compte. L’EBIT est une mesure de rentabilité pour une entreprise.

Résultat d’exploitation net (NOI)

Le NOI est généralement utilisé pour analyser le marché immobilier et la capacité d’un immeuble à générer des revenus. Les biens immobiliers peuvent générer des revenus provenant du loyer, des frais de stationnement, des frais de service et d’entretien. Une propriété peut avoir des frais de fonctionnement d’assurance, des frais de gestion immobilière, des dépenses de services publics, des taxes foncières, des frais de conciergerie, de déneigement et autres frais d’entretien extérieur, et des fournitures.

La règle de base est de classer une dépense comme une dépense d’ exploitation si pas dépenser de l’ argent sur ce coût pourrait compromettre la capacité de l’actif de continuer à produire des revenus. Les impôts sur le revenu et les intérêts n’ont pas d’incidence sur le potentiel d’une entreprise ou d’un investissement immobilier à gagner de l’argent, ils ne sont donc pas inclus dans la NOI.

L’équation de NOI est le revenu brut moins les dépenses d’exploitation égal au bénéfice d’exploitation net. NOI détermine également le taux de capitalisation ou le taux de rendement d’une propriété. La capitalisation d’une propriété est calculée en divisant son NOI annuel par son prix de vente total potentiel.

Bénéfice avant intérêts et impôts (EBIT)

L’EBIT est calculé en soustrayant le coût des marchandises vendues (COGS) d’une entreprise et ses dépenses d’exploitation de son chiffre d’affaires. L’EBIT peut également être calculé en tant que revenu d’exploitation et résultat non opérationnel, moins les dépenses d’exploitation.

Supposons que la société ABC a généré des revenus de 50 millions de dollars et qu’elle a enregistré un COGS de 20 millions de dollars, des dépenses d’amortissement de 3 millions de dollars, un bénéfice hors exploitation de 1 million de dollars et des frais d’entretien de 10 millions de dollars au cours du dernier exercice. Son BAII résultant était donc de 21 millions de dollars. Son équation BAII est de 50 millions de dollars (revenus) plus 1 million de dollars moins 10 millions de dollars (frais d’entretien) moins 20 millions de dollars (coût des marchandises vendues) égale 21 millions de dollars.

Exemple de NOI vs EBIT

Supposons qu’un investisseur achète un immeuble dans le cadre d’une transaction entièrement en espèces. L’immeuble génère 20 millions de dollars en loyers et frais de service. L’immeuble a des charges d’exploitation de 5 millions de dollars et des dépenses d’amortissement de 100 000 dollars pour ses machines à laver.

Le NOI résultant généré par l’immeuble à appartements est de 15 millions de dollars (20 millions de dollars moins 5 millions de dollars) parce que l’amortissement n’est pas inclus dans ce calcul.

L’EBIT de l’immeuble est différent car l’EBIT prend en compte la charge d’amortissement. Par conséquent, le BAII généré par cet immeuble d’appartements est de 14,9 millions de dollars (20 millions de dollars moins 5 millions de dollars moins 100 000 dollars).