Engrenage négatif
Qu’est-ce que l’engrenage négatif?
L’engrenage négatif est une pratique courante dans l’investissement immobilier. Il s’agit d’une forme de levier financier qui décrit l’achat d’un actif générateur de revenus, tel qu’un immeuble locatif, par un investisseur lorsque l’actif ne produira pas suffisamment de revenus pour couvrir le coût de l’actif. Par exemple, les revenus locatifs sont insuffisants pour couvrir les paiements de prêt, l’entretien, les intérêts ou la dépréciation de l’actif à court terme. Idéalement, l’actif produira éventuellement suffisamment d’argent pour couvrir ces coûts. La raison pour laquelle un acheteur utiliserait un engrenage négatif est que les pertes à court terme peuvent être avantageuses pour la facture fiscale du propriétaire dans certains cas.
Points clés à retenir
- Le gearing négatif est une forme de levier financier généralement observée dans le contexte de l’investissement immobilier.
- Un actif à orientation négative est un actif qui ne produit pas suffisamment de revenus pour couvrir son coût.
- Un investisseur qui a un endettement négatif s’attend à tirer des avantages fiscaux à court terme et à éventuellement vendre l’actif à un prix plus élevé pour compenser les pertes initiales.
- Un engrenage négatif ne devient une entreprise rentable que lorsque la propriété est finalement vendue.
Comprendre l’engrenage négatif
Un actif à orientation négative est un actif qui ne fournit pas un revenu suffisant pour couvrir son coût. Il en résulte une perte pour le propriétaire de l’actif. L’avantage pour l’acheteur ou l’investisseur est que, selon le pays d’origine de l’investisseur, l’ écart entre le revenu gagné et les intérêts dus peut être déduit de l’impôt sur le revenu courant. Les pays qui autorisent cette déduction fiscale sont l’Australie, le Japon et la Nouvelle-Zélande. D’autres pays, comme le Canada, la France, l’Allemagne, la Suède et les États-Unis, autorisent la déduction, mais avec des restrictions. Investir de cette manière pourrait être judicieux dans les cas où des gains en capital importants sont attendus au moment de la vente, ce qui permettra de récupérer les pertes intermittentes.
Profiter d’un engrenage négatif
Un engrenage négatif ne devient une entreprise rentable que lorsque la propriété est finalement vendue. Au moment de la vente, une condition préalable est que la valeur des propriétés doit augmenter, non baisser ou se maintenir. Si la valeur des propriétés diminue ou se stabilise, le propriétaire pourrait ne pas être en mesure de vendre l’actif à un prix suffisamment élevé pour compenser les pertes alors que l’actif produisait des revenus insuffisants pour couvrir les dépenses. De nombreux investisseurs qui spéculent de cette manière chercheront délibérément un engrenage négatif pour les déductions fiscales dans l’espoir de réaliser un profit lorsque la propriété sera vendue pour un gain en capital.
Considérations spéciales pour l’engrenage négatif
Les investisseurs qui envisagent ce type d’arrangement doivent avoir la stabilité financière pour financer le manque à gagner de leur poche jusqu’à ce que la propriété soit vendue et que le plein profit puisse être atteint. Il est également de la plus haute importance que le taux d’intérêt soit verrouillé dès le début ou, si l’intérêt de l’emprunteur est calculé sur un indice flottant, que les taux en vigueur restent bas. Une critique de l’engrenage négatif est qu’il peut fausser le marché du logement en réduisant l’offre de logements, en particulier des immeubles locatifs, peut-être faire grimper les prix des loyers et encourager le surinvestissement dans l’immobilier.