Échange similaire
Qu’est-ce qu’un échange similaire?
Un échange de même nature, parfois qualifié d’échange de même nature, est une transaction à impôt différé qui permet la cession d’un actif et l’acquisition d’un autre actif similaire sans générer de passif d’impôt sur les plus-values à partir de la vente du premier actif.
Jusqu’à l’adoption de la législation fiscale en décembre 2017, cela aurait pu inclure l’échange d’une entreprise contre une autre – ou d’un bien corporel, comme des œuvres d’art ou de l’équipement lourd, contre une autre. Après 2017, un échange de même nature s’applique uniquement à l’échange d’une entreprise ou d’un immeuble de placement immobilier contre un autre bien.
Points clés à retenir
- Un échange de même nature est utilisé lorsque quelqu’un veut vendre un actif et en acquérir un similaire tout en évitant l’impôt sur les plus-values.
- Les échanges de même nature sont étroitement surveillés par l’IRS et nécessitent une comptabilité précise pour s’assurer qu’aucune pénalité fiscale n’est encourue.
- Les vendeurs avisés peuvent utiliser l’échange de même nature pour différer d’autres types spécifiques de gains, tels que la dépréciation.
Comment fonctionne un échange similaire
Lorsqu’un immeuble commercial ou un immeuble de placement est vendu pour un gain, l’investisseur est tenu de payer un impôt sur les plus-values sur les bénéfices réalisés. Toutes les plus-values sont imposées soit au taux des plus-values à court terme entre 10% à 37% pour les bénéfices réalisés sur une vente dans un délai d’un an, soit au taux à long terme qui se situe entre 10% à 20% pour les bénéfices réalisés sur une vente après un an à compter de la date d’achat initiale.
Un échange de même nature est également appelé échange 1031 ou échange Starker.
Cependant, l’ article 1031 de l’Internal Revenue Code (IRC) exempte un investisseur d’effectuer un paiement d’impôt sur un gain si le produit de la vente ou de l’aliénation du bien est réinvesti dans un bien similaire de valeur égale ou supérieure dans le cadre d’un échange de même nature. Tout bien immobilier, à l’exception de sa propre résidence personnelle, est considéré comme semblable à tout autre bien immobilier. En règle générale, tout bien immobilier détenu à des fins productives dans le commerce ou l’entreprise ou à des fins d’investissement est admissible à un échange de même nature.
Un contribuable qui vend un immeuble de placement et en achète un autre dans un délai imparti n’aura pas à payer d’impôt sur la première cession. Ils devront payer la taxe lors de la vente ou de la cession du deuxième bien à moins qu’un autre échange de même nature ne soit effectué, auquel cas le paiement de la taxe sera à nouveau différé.
Il y a plusieurs considérations importantes à garder à l’esprit lors d’un échange de même nature pour s’assurer qu’une obligation fiscale n’est pas créée lors de la vente du premier actif:
- L’actif vendu doit être un immeuble de placement et ne peut pas être une résidence personnelle.
- L’actif acheté avec le produit doit être similaire à l’actif vendu.
- Le produit de la vente doit être utilisé pour acheter l’autre actif dans les 180 jours suivant la vente du premier actif, bien que vous deviez identifier le bien ou l’actif que vous achetez dans l’échange de même nature dans les 45 jours suivant la vente.
Il y a certaines limites sur le montant du gain en capital avec report d’impôt, alors assurez-vous de vérifier les dernières règles fiscales avant de procéder à un échange de même nature.
Considérations particulières
En plus des avantages de report d’impôt, un échange de même nature permet au vendeur de reporter la récupération de l’amortissement – le gain reçu de la vente d’immobilisations amortissables qui doit être déclaré comme revenu aux fins de l’impôt sur le revenu. Un contribuable peut également éviter les impôts de l’État sur des échanges de même nature.
Par exemple, certains États exigent que l’acheteur ou le vendeur paie les impôts sur le revenu de l’État lorsqu’une propriété est vendue, ce que l’on appelle la retenue à la source obligatoire par l’État. Les biens transférés dans le cadre d’un échange de même nature peuvent toutefois bénéficier d’une exemption. Pour demander l’exonération, le contribuable devra signer un formulaire d’exemption ou un certificat fourni par l’État. Certains États exigent que le vendeur soumette l’exemption 20 jours avant la clôture, tandis que d’autres États peuvent autoriser la soumission du formulaire d’exemption à la clôture.
Exemple concret d’un échange similaire
Un échange de même nature est idéal pour un propriétaire d’entreprise qui cherche à vendre son entreprise et investir dans une autre ou un investisseur immobilier qui souhaite vendre un bien locatif et en acheter un similaire. Un formulaire 8824 doit être déposé auprès de l’Internal Revenue Service (IRS) détaillant les termes de l’accord. Le gain reconnu parce que le boot – argent liquide, passif ou autre bien qui n’est pas de même nature et qui est donné ou reçu dans un échange de même nature – a été reçu est déclaré sur le formulaire 8949, l’annexe D (formulaire 1040) ou le formulaire 4797, comme en vigueur. Si l’amortissement doit être récupéré, alors ce gain comptabilisé peut devoir être déclaré comme revenu ordinaire.