Fiducie foncière
Qu’est-ce qu’une fiducie foncière?
Une fiducie foncière est une entité juridique qui prend la propriété ou l’autorité sur un morceau de propriété à la demande du propriétaire. Comme les autres types de fiducie, les conditions de chaque fiducie foncière sont uniques.
Points clés à retenir
- Les fiducies foncières sont des organisations qui prennent légalement la propriété, l’intendance ou le contrôle partiel de la propriété à la demande du propriétaire foncier.
- Les fiducies foncières détentrices de titres, également connues sous le nom de fiducies foncières de l’Illinois, protègent l’anonymat des propriétaires fonciers et gardent la propriété hors de l’homologation.
- Les fiducies foncières de conservation sont chargées de la gestion des terres non développées afin de maintenir les ressources naturelles, les sites historiques et les aires de loisirs publiques pour les générations futures.
- Les propriétaires fonciers qui utilisent des servitudes de conservation pour transférer les droits de développement à une fiducie foncière de conservation peuvent recevoir une déduction fiscale pour leur don de bienfaisance.
- En raison de certains cas de fraude, certains dons de servitude de conservation et les fiducies foncières qui les acceptent ont fait l’objet d’une surveillance accrue.
Comment fonctionne une fiducie foncière
Commencez par comprendre les deux types de fiducie foncière.
- Une fiducie détentrice de titre permet au propriétaire foncier de maintenir anonymement tous les droits sur la propriété et de diriger les actions de la fiducie foncière. Ces fiducies sont également communément appelées « fiducies foncières de l’Illinois » parce qu’elles ont été popularisées pour la première fois à Chicago au cours des années 1800. À cette époque, les propriétaires n’étaient pas autorisés à voter sur les projets de la ville dans les mêmes endroits où ils possédaient des terres. Pour contourner cette loi, de riches hommes d’affaires et politiciens utiliseraient des fiducies foncières pour acheter des terres de manière anonyme, protégeant ainsi leurs droits de vote. Les 50 États n’ont pas tous une structure juridique en place pour une fiducie foncière détentrice de titres. Cependant, la plupart des États s’en remettent aux lois sur les fiducies foncières de l’Illinois s’ils n’ont pas les leurs, ce qui signifie que tout individu peut former une fiducie foncière de type «Illinois» dans n’importe quel État avec des conseils juridiques appropriés.
- Une fiducie foncière de conservation, par contre, exige que le propriétaire renonce à certains droits sur l’utilisation et le développement des terres. Le but d’une fiducie foncière de conservation est de protéger la faune, les sites historiques ou culturels et les ressources naturelles contre le développement commercial ou d’autres activités susceptibles d’entraîner des perturbations ou de la pollution.
Fiducies foncières détentrices de titres (aka Illinois Land Trusts)
Dans une fiducie foncière détentrice de titre, le propriétaire signe un document appelé acte de fiducie, qui transfère la propriété légale de la propriété. Lors de la création de la fiducie, le propriétaire foncier (qui est à la fois le cédant et le bénéficiaire de la fiducie) peut spécifier comment la terre doit être gérée, qui en a le contrôle et comment les revenus qu’elle produit sont distribués. Cela signifie que même si la fiducie est le titulaire du titre sur papier, le propriétaire foncier conserve un contrôle total sur la propriété.
Les fiducies détentrices de titres sont utilisées pour permettre aux propriétaires fonciers de conserver l’anonymat et de ne pas soumettre leurs biens précieux à l’homologation. Ils peuvent également offrir un certain nombre d’autres avantages en matière de planification successorale et protéger les actifs contre les jugements ou les privilèges. Cela peut être particulièrement utile pour les très riches, les célébrités et les grandes entreprises qui peuvent vouloir garder les plans de développement secrets.
Un exemple typique: le célèbre Walt Disney World Resort à Orlando, en Floride, a été initialement acheté en 1965 à l’aide d’une fiducie foncière détenant un titre. Les propriétaires d’origine des marécages de Floride sur lesquels le complexe est construit ne savaient pas que Disney, déjà connu à l’époque, était à l’origine de l’achat. S’ils avaient été conscients de l’identité de l’acheteur, ils auraient probablement augmenté leur prix demandé.
Fiducies foncières de conservation
Dans une fiducie foncière de conservation, la fiducie ne prend pas nécessairement en charge le titre foncier à moins que la propriété ne soit donnée dans son intégralité. Au lieu de cela, un propriétaire foncier peut conclure un accord juridiquement contraignant, appelé servitude de conservation, «faisant ainsi don» de ses droits de développement à la fiducie. La fiducie est chargée de s’assurer que la servitude est appliquée et, dans certains cas, de gérer la propriété.
Les servitudes de conservation peuvent être adaptées de manière à ce que le propriétaire foncier conserve les droits de propriété et d’utilisation – comme le droit de continuer à cultiver ou à élever du bétail – tout en s’assurant que la terre reste inexploitée à perpétuité. Les servitudes de conservation «suivent la terre», ce qui signifie que les conditions de la servitude restent en vigueur même si la terre est vendue ou cédée à des héritiers.
56 millions
Le nombre total d’acres de terres non développées gérées par plus de 1300 fiducies foncières de conservation privées à travers les États-Unis
Considérations particulières
Il existe une autre distinction importante entre les fiducies foncières détentrices de titres et les fiducies foncières de conservation: un don à ces dernières pourrait vous rapporter un important allégement fiscal.
Si un propriétaire foncier fait don de ses droits de développement à une fiducie de conservation, il peut recevoir une déduction fiscale égale à la différence entre la valeur du terrain grevé (avec la servitude en place) et ce qu’il pourrait valoir s’il était développé pour son » utilisation optimale. » Dans certains cas, cette déduction peut valoir des millions de dollars.
En règle générale, les propriétaires fonciers sont soit des agriculteurs et des éleveurs qui sont propriétaires de la propriété depuis des générations, soit des individus, des familles ou des entreprises très riches qui peuvent se permettre d’acheter des parcelles. Récemment, cependant, un nouveau créneau d’investissement s’est développé pour ouvrir les avantages fiscaux de la conservation à une plus grande partie de la population.
Investir dans les servitudes de conservation…
En utilisant un partenariat à plusieurs membres (ou «syndicat»), ces sociétés d’investissement permettent à plusieurs investisseurs accrédités de mettre leur argent en commun pour acheter des terres à des fins de conservation. Après avoir fait don des droits de développement immobilier à une fiducie foncière via une servitude de conservation, les membres de la société de personnes ont partagé la déduction fiscale au prorata. Grâce, en partie, à ces partenariats de conservation, on estime que la conservation des terres a augmenté de 175% entre 2005 et 2015.
… et la controverse sur l’investissement dans les servitudes de conservation
Bien sûr, chaque fois qu’il y a un potentiel de profit, quelqu’un abusera du système. Il y a eu des cas très médiatisés de personnes prenant des déductions très importantes pour des dons de servitudes sur des terrains de golf, des lotissements et d’autres propriétés qui n’ont en fait pas beaucoup de valeur écologique ou culturelle.
En réponse, il y a eu une réaction violente contre les investissements syndiqués, en particulier, et les fiducies foncières qui acceptent leurs dons de servitude. Cependant, cette attention particulière peut ne pas brosser un tableau complet des problèmes en jeu. Qu’elles soient données par des agriculteurs, des milliardaires ou des investisseurs syndiqués, il est clair que les lois sur les dons de servitude de conservation doivent être examinées de plus près pour s’assurer que le risque d’abus est minimisé sans supprimer l’incitation à conserver.