Investissement immobilier direct par rapport aux REIT
Vous vous demandez comment investir dans l’immobilier? De nombreux investisseurs qui souhaitent exploiter le secteur immobilier comparent les FPI à des biens immobiliers réels et tangibles. Les FPI, ou fiducies de placement immobilier, sont des sociétés qui agissent comme des fonds communs de placement pour l’investissement immobilier. Vous pouvez investir dans une FPI sans avoir à posséder ou à gérer vous-même une propriété. Alternativement, vous pouvez emprunter la voie de l’investissement immobilier direct et acheter des propriétés résidentielles ou commerciales.
Points clés à retenir
- Les FPI permettent aux investisseurs individuels de gagner de l’argent sur l’immobilier sans avoir à posséder ou à gérer des propriétés physiques.
- L’immobilier direct offre plus d’allégements fiscaux que les investissements en FPI et donne aux investisseurs plus de contrôle sur la prise de décision.
- De nombreuses FPI sont cotées en bourse, elles sont donc plus faciles à acheter et à vendre que l’immobilier traditionnel.
Immobilier direct
Avec un investissement immobilier direct, vous achetez un bien spécifique ou une participation dans l’un, comme un complexe d’appartements (résidentiel) ou un centre commercial (commercial). Les investisseurs immobiliers directs gagnent de l’argent grâce aux revenus locatifs, à l’appréciation et aux bénéfices générés par toute activité commerciale qui dépend de l’immobilier.
Avantages de l’investissement immobilier direct
Un des avantages d’investir dans des propriétés physiques est la possibilité de générer des flux de trésorerie substantiels, ainsi que la possibilité de profiter de nombreux allégements fiscaux pour compenser ce revenu. Par exemple, vous pouvez déduire les coûts ordinaires et nécessaires pour gérer, conserver et entretenir la propriété. Un autre allégement fiscal important concerne l’amortissement, dans lequel vous déduisez les coûts d’achat et d’amélioration d’une propriété sur sa durée de vie utile (et réduisez votre revenu imposable dans le processus).
Bien sûr, il y a aussi une appréciation. Bien que le marché immobilier fluctue comme le marché boursier, les prix de l’immobilier augmentent généralement avec le temps, de sorte que vous pourrez peut-être vendre plus tard à un prix plus élevé.
Un autre avantage: vous avez plus de contrôle sur la prise de décision qu’avec les REIT. Par exemple, vous pouvez sélectionner uniquement les propriétés qui correspondent à vos préférences pour l’emplacement, le type de propriété et la structure de financement. Vous pouvez également définir les prix de location, choisir les locataires et décider du nombre de propriétés à acheter.
Inconvénients de l’investissement immobilier direct
L’un des principaux inconvénients de l’investissement direct est qu’il nécessite beaucoup de temps et d’énergie (capital-investissement) si vous envisagez de réussir. Vous devez faire face aux problèmes des locataires, aux urgences d’entretien et à votre responsabilité en cas d’accident sur la propriété.
Le financement peut être un autre inconvénient. De nombreux investisseurs doivent contracter une hypothèque ou un autre type de financement pour payer leurs investissements. Si le marché résiste ou si vous avez de la difficulté à trouver des locataires de qualité, vous risquez de faire défaut sur le prêt.
Un autre point négatif est que l’immobilier n’est pas un actif liquide. Cela signifie que vous ne pourrez probablement pas le vendre rapidement si vous avez besoin de liquidités en cas d’urgence.
Avantages
- Flux de trésorerie positif et appréciation
- Avantages fiscaux
- Contrôle des décisions
Les inconvénients
- Nécessite du temps et de l’énergie
- Risque de défaut de financement
- Illiquide (pas facile à acheter et à vendre)
FPI
Une FPI est une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers productifs de revenus ou des actifs immobiliers. Inspirées des fonds communs de placement, les FPI mettent en commun le capital de nombreux investisseurs.
Aujourd’hui, il y a plus de 225 FPI aux États-Unis qui se négocient sur les principales bourses de valeurs et qui sont enregistrées auprès de la Securities and Exchange Commission (SEC). Ces FPI ont une capitalisation boursière combinée de plus de 1 billion de dollars.1 Dans le monde, plus de 35 pays proposent actuellement des REIT.
Les FPI peuvent convenir aux nouveaux investisseurs ayant une expérience limitée dans l’immobilier qui souhaitent diversifier leur portefeuille sans trop de risques.
Avantages des FPI
Le plus grand avantage des FPI est peut-être que les investisseurs individuels peuvent accéder aux bénéfices de l’immobilier sans avoir besoin de posséder, d’exploiter ou de financer directement des propriétés. Ils offrent un moyen peu coûteux d’investir dans le marché immobilier. Vous pouvez investir dans un fonds avec aussi peu que 500 $ – un point d’entrée beaucoup plus bas que l’investissement immobilier direct.
Un autre avantage est que les FPI offrent un potentiel de rendement total attrayant. Selon la loi, les FPI doivent verser au moins 90% du revenu imposable aux actionnaires, et il n’est pas rare d’avoir un rendement en dividendes de 5% – ou plus. Les FPI ont également un potentiel d’appréciation du capital à mesure que la valeur des actifs sous-jacents augmente.
Un autre avantage important est la liquidité. Tout comme les actions, vous pouvez acheter et vendre des actions de FPI sur un échange. En général, les REIT se négocient sous un volume élevé, ce qui signifie que vous pouvez entrer ou sortir d’une position quand vous le souhaitez (ou en avez besoin).
Contre des REIT
Bien entendu, les FPI présentent certains inconvénients. Pour commencer, la plupart des dividendes de FPI ne sont pas considérés comme des «dividendes qualifiés», ils sont donc imposés à un taux plus élevé. Il faut y prêter une attention particulière si vous possédez des FPI dans un compte de courtage imposable. Gardez à l’esprit que vous pouvez détenir des FPI dans un compte Roth IRA fiscalement avantageux.
Un autre inconvénient est que les FPI peuvent être très sensibles aux fluctuations des taux d’intérêt et que la hausse des taux d’intérêt est mauvaise pour les prix des FPI. En général, les prix des REIT et les rendements des bons du Trésor ont une relation inverse: quand l’un monte, l’autre diminue, et vice versa.
Un autre inconvénient est que si les FPI peuvent vous aider à diversifier votre portefeuille de placements global, la plupart des FPI individuelles ne sont pas du tout diversifiées. C’est parce qu’ils se concentrent sur un type de propriété spécifique, comme les bureaux ou les centres commerciaux. Si une FPI investit uniquement dans des hôtels, par exemple, et que les réservoirs économiques ou les gens arrêtent de voyager (pensez à COVID-19), vous pouvez être exposé à des risques spécifiques à la propriété.
Avantages
- Bénéfices immobiliers sans avoir à posséder, gérer ou financer une propriété
- Dividendes supérieurs à la moyenne et potentiel d’appréciation
- Liquide (facile à acheter et à vendre)
Les inconvénients
- Aucun avantage fiscal
- Sensible aux fluctuations des taux d’intérêt
- Risques spécifiques à la propriété
La ligne de fond
L’investissement immobilier direct peut être un meilleur choix si vous voulez des flux de trésorerie, des allégements fiscaux pour compenser ce revenu et un grand potentiel d’appréciation. C’est également une bonne chose si vous voulez plus de contrôle sur vos investissements et que vous aimez une approche basée sur le terrain.
Les FPI ont un sens pour les investisseurs qui ne veulent pas exploiter et gérer des biens immobiliers, ainsi que pour ceux qui n’ont pas l’argent ou ne peuvent pas obtenir le financement pour acheter un bien immobilier. Les FPI sont également un bon moyen pour les investisseurs immobiliers débutants d’acquérir une certaine expérience du secteur.