Comment Sam Zell a fait sa fortune

Samuel Zell est une figure emblématique de l’immobilier américain. En 1968, il crée une société, Equity Group Investments, pour investir dans l’immobilier. Depuis sa création, Equity Group Investments, maintenant connu sous le nom d’Equity International, s’est étendu au-delà de l’immobilier. La société privée contrôle un portefeuille d’investissement d’un milliard de dollars avec des intérêts répartis sur plusieurs continents et plusieurs secteurs, notamment la finance, les transports, l’énergie et les médias.

Zell est considéré comme le créateur du fonds de placement immobilier contemporain (REIT), et lui et son équipe ont créé certains des plus grands REITS cotés en bourse au monde. Ils comprennent Equity Residential (EQR), une FPI d’appartements avec une capitalisation boursière de près de 20,5 milliards de dollars, et Equity Commonwealth (EQC), une FPI de bureaux avec des propriétés à travers les États-Unis et une capitalisation boursière de près de 3,32 milliards de dollars en octobre 2020.

Selon Forbes, la valeur nette de Zell est de 4,7 milliards de dollars. Voici un aperçu de la façon dont il a fait fortune.

Jeunesse et scolarisation

Né en 1941, Zell a grandi dans une famille juive de Chicago. Ses parents avaient émigré aux États-Unis en 1939, peu de temps avant l’invasion de la Pologne par l’Allemagne, et son père était un grossiste de bijoux.

Dès son plus jeune âge, Zell s’est intéressé au monde des affaires. En 1953, alors qu’il avait 12 ans, il achèterait des copies dePlayboy en grandes quantités pour deux trimestres chacune et les revendrait entre 1,50 et 3 dollars.«Pour le reste de cette année, je suis devenu importateur – demagazinesPlayboy en banlieue», a rappelé Zell lors d’une réunion 2013 de l’Urban Land Institute, qualifiant l’expérience de «première leçon sur l’offre et la demande».

Le parcours entrepreneurial de Zell s’est poursuivi tout au long de ses années universitaires. Pendant son séjour à l’Université du Michigan, lui et un ami, Robert Lurie, ont géré des appartements étudiants pour des propriétaires. Leur premier concert impliquait 15 maisons. Mais ils ont en fait passé beaucoup de temps à acheter et à améliorer des propriétés en difficulté dans le but de les retourner ou de les louer à des étudiants.

Au moment où il a obtenu son diplôme en 1966, Zell avait géré un total de 4 000 appartements et possédait personnellement entre 100 et 200 d’entre eux. Il a vendu sa part de l’entreprise de gestion immobilière à Lurie avant de retourner à Chicago.

Début de carrière dans l’immobilier

Peu de temps après avoir obtenu son diplôme de la faculté de droit et passé le barreau, Zell a rejoint un cabinet d’avocats, qu’il a quitté après sa première semaine. Il a finalement décidé de faire une carrière à plein temps en investissant dans l’immobilier.

En 1968, Zell a fondé ce qui allait devenir Equity Group Investments et, l’année suivante, a convaincu Lurie de travailler avec lui.

Une éruption de surdimensionnement à la fin des années 60 et au début des années 70 a contribué à précipiter un krach boursier en 1973. L’immobilier résidentiel multifamilial a été touché en premier, d’autres types de propriétés ont rapidement emboîté le pas. De nombreux prêts sur des propriétés commerciales sont entrés en défaut et de nombreux promoteurs ont abandonné leurs projets. Cela a présenté à Zell et Lurie l’occasion idéale d’acquérir des propriétés de haute qualité à des prix abordables.

À la fin de la crise, les deux possédaient un portefeuille précieux d’immeubles d’appartements, de bureaux et de commerces.

Ils ont détenu le portefeuille pendant de nombreuses années et, par conséquent, ont vu la valeur des immeubles regagner et éventuellement dépasser leurs niveaux de valorisation antérieurs. Entre-temps, Zell et Lurie ont réglé leurs dettes à partir des revenus locatifs mensuels produits par les propriétés.

Cette approche de l’investissement immobilier était assez nouvelle à l’époque; la plupart des investisseurs immobiliers gagnaient leur argent en retournant des immeubles plutôt qu’en accumulant des revenus locatifs.

Au-delà de l’immobilier

Après avoir réussi à transformer des propriétés en difficulté en propriétés précieuses, Zell a décidé de diversifier ses investissements. Dans les années 1980, il a commencé à acheter des entreprises.

Notamment, sa stratégie d’investissement est restée la même. Comme il l’a décrit dans une interview avec lemagazineLEADERS, «J’ai fait fortune en tournant à droite alors que tout le monde partait à gauche. À la fin des années 80 et au début des années 90, j’achetais des immeubles de bureaux à 50 cents le dollar. J’ai gardé regarder par-dessus mon épaule pour voir qui était ma compétition, mais il n’y avait personne. Je ne pouvais pas m’empêcher de me demander si j’avais tort. La peur et le courage sont très étroitement liés.  »

Zell s’est concentré sur la reprise d’entreprises en faillite dans le but de les redresser. Depuis l’expansion du portefeuille d’investissements d’Equity Group, Zell a investi dans des sociétés qui opèrent dans divers secteurs, notamment le rail, la location de conteneurs, les croisières passagers, les emballages en plastique, les produits chimiques agricoles et la fabrication industrielle.

À un moment donné, il possédait une participation majoritaire dans la Tribune Company, propriétaire de la Chicago Tribune et le Los Angeles Times. L’achat a été largement critiqué, car en prenant l’entreprise privée, Zell l’a chargée avec tant de dettes qu’elle a fait faillite.

Zell a fait l’actualité en 2007 après avoir vendu son portefeuille de 573 immeubles de bureaux, Equity Office REIT, à The Blackstone Group (BX), le plus grand gestionnaire de placements alternatifs au monde, pour 39 milliards de dollars. À l’époque, la transaction était la plus importante opération de rachat par emprunt de l’ histoire.

Rétrospectivement, cela a également été considéré comme une décision judicieuse, car elle s’est produite juste avant la crise des prêts hypothécaires à risque et la crise immobilière qui a suivi.

Le danseur grave

Dans un article de la New York University Review, Sam Zell décrit sa stratégie immobilière comme «dansant sur les squelettes des erreurs des autres». La réplique lui a valu le surnom de «Grave Dancer».

Si ses opérations ont fait de lui une figure controversée, il est incontestablement l’un des entrepreneurs les plus riches du monde.