Comment éviter un impact fiscal lors de la vente d’un bien locatif

Investir dans hypothèque tout en fournissant des bénéfices supplémentaires chaque mois; lorsque de telles propriétés sont finalement vendues, les investisseurs peuvent profiter d’aubaines substantielles. Mais ces événements de vente peuvent déclencher d’importantes obligations fiscales à long terme sur les gains en capital.

Exemple concret: ce taux d’imposition est de 15% si vous êtes marié avec un revenu imposable compris entre 80 000 $ et 496 600 $. Si votre revenu imposable est de 496 600 $ ou plus, le taux des gains en capital passe à 20%.

Pour un couple marié déclarant conjointement avec un revenu imposable de 280 000 $ et des gains en capital de 100 000 $, les impôts sur les bénéfices provenant de la vente d’un immeuble locatif s’élèveraient à 15 000 $. Heureusement, il existe des moyens de minimiser cette ponction fiscale sur les gains en capital. Cet article explique trois des méthodes les plus efficaces.

Compenser les gains avec les pertes

• Qu’est-ce que c’est:  la récolte des pertes fiscales
• À qui s’adresse-t-il: toute personne ayant subi des pertes en capital au cours d’une année d’imposition donnée
• Ce que vous obtenez: la possibilité de soustraire ces pertes des gains en capital réalisés lors de la vente d’un immeuble locatif

La récolte des pertes fiscales décrit le processus de réduction de l’exposition fiscale lors de la vente d’un bien locatif en perte non réalisée ) et décide de vendre l’actif à perte la même année que le gain sur la vente d’un immeuble locatif (une perte réalisée ). Bien que cette tactique de minimisation fiscale soit principalement utilisée pour compenser les gains provenant des investissements en actions, de plus en plus de gens l’appliquent aux ventes de biens immobiliers locatifs.

Par exemple, supposons qu’un investisseur ait gagné 50 000 $ grâce à la vente d’un appartement locatif au cours de l’année en cours. Elle a également une perte non réalisée de 75 000 $ sur le marché boursier. Elle peut choisir de vendre une partie de ses actions pour réaliser une perte de 50 000 $ afin de compenser entièrement les 50 000 $ de gains en capital.

Profitez de l’article 1031 du Code des impôts

• Qu’est-ce que c’est:  échange «de même nature» IRS Section 1031
• À qui s’adresse-t-il: toute personne capable de réinvestir le produit de la vente de propriétés locatives dans de nouveaux biens immobiliers
• Ce que vous obtenez: la possibilité de reporter une partie ou la totalité des impôts sur le gain en capital

Les investisseurs immobiliers peuvent différer le paiement des impôts sur les plus-values ​​en utilisant la section 1031 du code des impôts, qui leur permet de vendre un bien locatif tout en achetant une propriété «de même nature », et de ne payer les impôts qu’après l’échange. Sur le plan juridique, le terme «de même nature» est défini au sens large. Un investisseur n’a pas besoin d’échanger un condo contre un autre ou d’échanger une entreprise contre une autre. Tant que les deux propriétés en question sont des unités locatives génératrices de revenus, elles sont équitables.

Mais le timing est essentiel avec cette méthode, car les investisseurs n’ont que 45 jours à compter de la date de la vente d’une propriété pour identifier les propriétés de remplacement potentielles, sur lesquelles ils doivent formellement fermer dans les 180 jours. Et si une déclaration de revenus est due (avec prolongations) avant cette période de 180 jours, les investisseurs doivent fermer encore plus tôt. Ceux qui ne respectent pas la date limite doivent payer l’intégralité des impôts sur les plus-values ​​sur la vente du bien locatif d’origine.

Transformez votre propriété locative en résidence principale

• Qu’est-ce que c’est: Conversion d’un immeuble locatif en résidence principale
• À qui s’adresse-t-il: toute personne capable de convertir un immeuble locatif en résidence principale
• Ce que vous obtenez: la possibilité d’exclure jusqu’à 500000 $ de gains en capital d’impôts

La vente d’une maison dans laquelle vous vivez est plus avantageuse sur le plan fiscal que le déchargement d’une propriété locative dans un but lucratif. L’article 121 de l’IRS permet aux gens d’exclure jusqu’à 250 000 $ des bénéfices de la vente de leur résidence principale s’ils sont célibataires et jusqu’à 500 000 $ s’ils sont mariés en déposant conjointement. Pour être admissibles, les investisseurs doivent être propriétaires de leur logement pendant au moins cinq ans et y avoir vécu pendant au moins deux de ces cinq ans. Les années en tant que résidence personnelle ne doivent pas être consécutives. Pour cette raison, certains investisseurs choisissent de convertir les immeubles locatifs en leurs résidences principales.

Le montant de la déduction dépend de la durée pendant laquelle la propriété a été utilisée comme location par rapport à son utilisation comme résidence principale. De plus, un contribuable ne peut pas exclure la partie du gain qui était auparavant attribuable à une récupération d’amortissement, spécifique aux immeubles locatifs, et le montant précédemment pris en déduction pour amortissement est imposé à un taux de récupération de 25%.

La ligne de fond

Les impôts sur les plus-values ​​peuvent prendre une part importante des bénéfices de vos ventes de propriétés locatives, à hauteur de 15% ou 20% de votre prise. Heureusement, les stratégies d’évasion fiscale et d’ajournement des gains en capital peuvent aider à alléger ce fardeau. Comme toujours, consultez un fiscaliste pour des conseils spécifiques à votre propre situation locative.