Investir dans une propriété «  clé en main  »

Table des matières

Développer

• Connaissez votre propriété
• Connaissez votre gestionnaire immobilier
• Connaissez votre accord de propriété
• Financer votre investissement clé en main
• Connaître les pièges
• La ligne de fond

Sur le marché immobilier, il existe une variété d’opportunités d’investissement. Selon la compétence, le capital, l’emplacement et / ou les intérêts de l’investisseur, plusieurs options peuvent être disponibles. Investir dans l’immobilier public par rapport à l’immobilier privé est souvent une considération primordiale. Les investissements publics offrent une part d’un très grand pool pour les actionnaires. Les investissements privés offrent souvent la possibilité de s’impliquer davantage de diverses manières. Fix and flip est de plus en plus populaire sur le marché privé, car les prêts en ligne facilitent l’accès aux capitaux, mais de nombreux investisseurs privés recherchent quelque chose de plus rapide et plus simple. Pour ces investisseurs, les propriétés clés en main sont souvent un premier choix.

Les propriétés clé en main nécessitent très peu de temps et d’efforts pour être louées. Bien qu’elles ne soient pas toujours l’option la moins chère, ce qui rend ces propriétés uniques, c’est qu’elles ont déjà été réhabilitées, généralement par une société immobilière spécialisée clé en main, avant d’être mises sur le marché. En fait, il y a souvent déjà un locataire dans la maison à la clôture de la vente. En règle générale, ces mêmes entreprises offrent également  des  services de gestion immobilière à l’investisseur. Cela signifie que le gestionnaire immobilier est celui qui reçoit un appel lorsque le climatiseur tombe en panne, pas vous.

Dans tous les cas, avoir un bien locatif peut être un excellent investissement. Vous obtenez un flux constant de revenus provenant des loyers qui aide à rembourser les coûts et à générer des bénéfices. Cependant, l’achat de tout type de propriété et en particulier d’une propriété que vous envisagez de louer à d’autres comporte des risques. C’est pourquoi il est important de prendre de bonnes décisions dans les domaines suivants lors du contrôle préalable clé en main d’une propriété.

Connaissez votre propriété

Alors que les maisons clés en main nécessitent généralement un peu moins de temps que les autres types de biens immobiliers, les investisseurs ne doivent pas sous-estimer le degré de diligence raisonnable qu’ils doivent faire. La plus grande question, bien sûr, est de savoir si la propriété elle-même est une bonne valeur. Certains investisseurs novices sont tellement enchantés par le terme «clé en main» qu’ils supposent que toutes les maisons portant cette étiquette sont à l’épreuve des pannes. Ce n’est malheureusement pas le cas.

Les experts disent que vous devriez toujours visiter la propriété en personne avant de sceller une transaction, même si cela signifie voler vers une autre ville. L’immobilier est un achat et un investissement majeurs, il est donc essentiel de savoir exactement ce que vous achetez. Voir la propriété de près vous donne également une meilleure idée du quartier, ce qui aura un impact significatif sur la qualité marchande à long terme de la propriété.

Pour plus de sécurité, les investisseurs chevronnés disent que c’est toujours une bonne idée de faire également une inspection professionnelle de la propriété. L’entreprise de réadaptation peut vous impressionner avec une cuisine éblouissante et des salles de bains entièrement rénovées, mais vous voulez vous assurer que les caractéristiques moins visibles de la maison – la fournaise et le toit, par exemple – sont tout aussi bonnes.

Connaissez votre gestionnaire immobilier

Si votre propriété clé en main est accompagnée d’un gestionnaire immobilier ou de services de gestion immobilière, il est important de comprendre leurs conditions. La gestion immobilière peut être disponible pour fournir une gamme complète de services tels que l’entretien, la collecte des loyers et le nettoyage des bâtiments. Certains gestionnaires immobiliers peuvent également être chargés de pourvoir les postes vacants des locataires, de vérifier les antécédents et de signer les baux. Étant donné que les services d’un gestionnaire immobilier varient généralement, il est important de savoir exactement de quoi il est responsable et de l’obtenir par écrit dans le cadre d’un contrat.

Lorsque vous envisagez un gestionnaire immobilier associé à une propriété clé en main, voici quelques questions supplémentaires à poser:

• Quelle est l’expérience de l’entreprise?
• En moyenne, combien de temps faut-il pour trouver un nouveau locataire pour les vacances?
• L’entreprise fournit-elle des rapports financiers par le biais de relevés mensuels et annuels qui peuvent vous aider à suivre les revenus, les dépenses et les revenus?
• Quels sont les frais?

Connaissez votre accord de propriété

Il existe différentes manières de structurer les investissements immobiliers, notamment sur le marché privé. Connaître votre régime de propriété sera généralement un facteur dans votre décision d’investissement globale. Il existe plusieurs structures qui peuvent être utilisées. Les groupes d’investissement immobilier (REIG), les partenariats et les sociétés à responsabilité limitée sont quelques-unes des options. Dans ces types de structures commerciales, l’entreprise assume généralement la plupart des responsabilités et offre de nombreux avantages pratiques. Ces structures transmettent généralement leurs revenus aux propriétaires en tant que partenaires. Cela signifie que le revenu peut être déclaré sur un K-1.

Des accords moins complexes peuvent également exister. Dans de nombreux cas, le financier devient le propriétaire indépendant. La propriété indépendante peut nécessiter une gestion personnelle ou l’acquisition de services tiers pour aider à la gestion immobilière. Dans certains cas, les propriétaires indépendants peuvent chercher à configurer des comptes de dépenses distincts autorisés à des fins de gestion immobilière par des tiers.

Dans l’ensemble, il est important de connaître votre arrangement et d’être à l’aise avec les associations. Chaque type de structure est livré avec ses propres dispositions, vous devez donc comprendre et convenir de toutes les nuances avant de prendre une décision finale.

Financer votre investissement clé en main

Les taux d’intérêt changent constamment avec différents types d’environnements économiques. Le financement lorsque les taux sont les plus bas est idéal. Même si vous n’entrez pas au meilleur moment, il peut toujours y avoir des options pour négocier le meilleur tarif. Les emprunteurs avec la meilleure cote de crédit auront le plus grand avantage. Le marché du crédit hypothécaire offre également une grande variété de produits de prêt.

Bankrate.com peut être un excellent endroit pour vérifier les taux moyens sur tous les types d’options de prêt hypothécaire. Toutes les banques n’offrent pas tous les types de prêts, mais en voici quelques-uns à considérer:

• 30 ans fixe
• 20 ans fixe
• Fixe sur 15 ans
• 5/1 BRAS
• 7/1 BRAS
• 10/1 BRAS
• 30 ans d’anciens combattants (VA)
• Administration fédérale du logement (FHA) pendant 30 ans
• Jumbo fixe de 30 ans
• Jumbo fixe de 15 ans

Plus le prêt est financé longtemps, plus les mensualités sont faibles mais plus les intérêts sont élevés. Les prêts FHA offrent des taux spéciaux à certains emprunteurs qualifiés.1 Les prêts hypothécaires à taux ajustable (ARM) avec des intervalles spécifiés exigeront un paiement fixe pour une certaine période de temps, suivi d’un taux variable qui se réinitialise selon un calendrier par la suite.2 Les prêts Jumbo sont destinés à des mandants relativement plus élevés.