Comment combiner deux prêts hypothécaires en un seul?

Table des matières

Développer

• Combinaison de prêts hypothécaires
• Sachez par quoi vous commencez
• Comment consolider
• La ligne de fond

Avoir deux hypothèques n’est pas aussi rare qu’on pourrait le penser. Les personnes qui amassent suffisamment de capitaux propres dans leur maison choisissent souvent de contracter une deuxième hypothèque. Ils peuvent utiliser cet argent pour rembourser une dette, envoyer un enfant à l’université, financer le démarrage d’une entreprise ou faire un achat important. D’autres utiliseront une deuxième hypothèque pour rehausser la valeur de leur maison ou propriété en rénovant ou en construisant une piscine, etc.

Cependant, deux prêts hypothécaires peuvent être plus compliqués que d’en détenir un seul. Heureusement, il existe des mécanismes permettant de combiner ou de regrouper deux prêts hypothécaires en un seul prêt. Mais le processus de consolidation peut lui-même être délicat et les calculs peuvent finir par ne pas en valoir la peine.

Combinaison de prêts hypothécaires

Prenons un exemple: vous avez souscrit une marge de crédit sur valeur domiciliaire il y a dix ans ou plus et pendant la période de tirage – le moment où vous pouviez «tirer» sur votre marge de crédit – vous payiez un montant gérable: 275 $ par mois une marge de crédit de 100 000 $.

Selon les conditions de ce prêt, après dix ans, la période de prélèvement est devenue la période de remboursement – les 15 années suivantes où vous devez rembourser le prêt comme une hypothèque. Mais vous ne vous attendiez probablement pas à ce que le paiement de 275 $ devienne un paiement de 700 $ qui pourrait augmenter encore si le taux préférentiel augmente.

En consolidant les deux prêts, vous pourriez potentiellement économiser plus de 100 $ chaque mois et verrouiller votre taux d’intérêt plutôt que de le voir grimper si le taux préférentiel augmente. D’un autre côté, vous voulez peut-être rembourser les prêts plus rapidement et vous voulez de meilleures conditions qui vous aideront à le faire. Comment fonctionne ce type de consolidation et est-ce une bonne idée?

Sachez par quoi vous commencez

Pour comprendre ce qui se passe lors de la consolidation, vous devez connaître certaines choses sur les prêts actuels que vous avez. Si, au moment de regrouper des prêts, vous réalisez que votre deuxième hypothèque a été utilisée pour retirer de l’argent de votre maison pour une raison quelconque (appelée prêt de retrait), cela peut augmenter le coût du nouveau prêt et réduire le montant pour lequel vous qualifier. Les prêts de retrait sont plus chers, disent les prêteurs, car l’emprunteur est statistiquement plus susceptible de renoncer au prêt s’il a des problèmes.

Ensuite, il y a le refinancement taux / terme (refi). Ce type de prêt est simplement un ajustement sur le taux d’intérêt et les conditions de votre prêt actuel. Le prêt est considéré comme plus sûr pour le prêteur parce que l’emprunteur n’empoche pas d’argent ou ne réduit pas le montant des capitaux propres qu’il détient dans la propriété. Vous avez peut-être refinancé récemment lorsque les taux hypothécaires ont chuté à des niveaux historiquement bas.

Pourquoi ces distinctions sont-elles importantes? Selon Casey Fleming, conseiller hypothécaire chez C2 Financial Corporation et auteur deThe Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage, ils sont importants car les conditions et le montant que vous paierez sur les nouveaux prêts hypothécaires pourraient être très différents.

«Disons que vous et votre voisin obtenez tous les deux des prêts de refinancement à hauteur de 75%, sous la limite de prêt conforme de 417 000 $. Le vôtre est un retrait, le sien ne l’est pas. Votre prêt coûterait 0,625 point de plus que celui de votre voisin en avril 2021. Et 1 point équivaut à 1% du montant du prêt, donc si le montant de votre prêt est de 200 000 $, toutes choses étant égales par ailleurs, vous paieriez 1 250 $ (200 000 $ x 0,00625) de plus pour le même taux d’intérêt que votre voisin.  »

Pense-y de cette façon. Si vous avez initialement acquis les deux prêts lorsque vous avez acheté la maison, il ne s’agit pas d’un prêt de retrait puisque la deuxième hypothèque a été utilisée pour acquérir la maison – et non pour en retirer de l’argent. Mais plus tard, si vous avez reçu de l’argent à la suite de la prise d’une deuxième hypothèque, celle-ci était un prêt de retrait, et donc un nouveau prêt consolidé sera considéré comme identique.

Il y a une autre raison pour laquelle cette distinction devient importante. Parce que les prêts de retrait sont plus risqués pour le prêteur, ils peuvent ne prêter que 75% à 80% de la valeur nette de votre maison contre 90% sur un taux / terme refi. Fleming l’exprime en anglais simple comme ceci: «Si votre prêt est considéré comme un prêt de retrait, vous aurez besoin de plus de capitaux propres dans votre propriété pour être admissible.»

Comment consolider

Le prêteur fera toute la paperasse compliquée qui accompagne la consolidation des prêts. Votre travail consiste à être un consommateur averti. Ne parlez pas à un seul, parlez à plusieurs.

Étant donné que la consolidation de deux prêts est plus compliquée qu’une simple hypothèque résidentielle, il est préférable de parler personnellement avec jusqu’à trois ou quatre prêteurs. Vous pouvez parler à votre banque ou caisse populaire, à un courtier en hypothèques ou prendre des recommandations de professionnels de l’industrie en qui vous avez confiance.

Bien sûr, demandez-leur si le nouveau prêt deviendra un prêt de retrait ou un taux / terme refi. S’agit-il d’un prêt à taux fixe ou variable? 15 ou 30 ans?

Une fois que vous êtes satisfait d’un certain prêteur, il vous guidera tout au long du processus. Ne signez rien sans le lire au préalable et assurez-vous de bien comprendre le calendrier de paiement.

Si votre prêt est un prêt de retrait, Casey Fleming dit qu’il peut y avoir un moyen de le convertir en un taux / terme refi un an plus tard.

«Consolidez les prêts en espèces, mais obtenez un crédit prêteur qui paie tous les coûts associés à la transaction. Attendez un an et refinancez à nouveau.Étant donné que vous ne refinancez qu’un seul prêt à ce stade, il ne s’agit pas d’un prêt de retrait. Vous pouvez désormais dépenser de l’argent en points pour acheter le taux d’intérêt à la baisse, car vous conserverez le prêt plus longtemps. »Fleming continue en conseillant de ne faire cela que si vous pensez que les taux d’intérêt sont stables ou peuvent baisser.

La ligne de fond

«Ne prenez jamais la décision de refinancer ou de consolider vos prêts uniquement sur la base de la réduction de votre mensualité. Dans la plupart des cas, vous dépenserez plus au cours de votre vie sur le nouveau prêt que vous ne rembourseriez simplement les prêts existants », déclare Fleming.«Des millions de consommateurs continuent d’hypothéquer leur avenir et se retrouvent avec des dizaines, voire des centaines de milliers de dollars de moins à la retraite.»

Déterminez plutôt combien de temps vous pensez rester dans la maison et comparez le coût de votre (vos) hypothèque (s) actuelle (s) au nouveau prêt hypothécaire, plus tous les frais associés au nouveau prêt pendant toute la durée du prêt. Si vos coûts globaux sont inférieurs avec la consolidation, la consolidation est probablement une bonne idée.