Locataire Holdover
Qu’est-ce qu’un locataire Holdover?
Un locataire résiduel est un locataire qui demeure dans une propriété après l’expiration du bail. Si le propriétaire continue d’accepter les paiements de loyer, le locataire résiduel peut continuer à occuper légalement la propriété, et les lois de l’État et les décisions de justice déterminent la durée de la nouvelle période de location du locataire résiduel. Si le propriétaire n’accepte pas d’autres paiements de loyer, le locataire est considéré comme une intrusion et s’il ne déménage pas rapidement, une expulsion peut être nécessaire.
Points clés à retenir
- Un locataire résiduel est un locataire qui continue de payer un loyer, même après l’expiration du bail. Le propriétaire doit également être d’accord, sinon une procédure d’expulsion peut avoir lieu.
- La location durable existe dans une zone grise entre un contrat de location complet et une intrusion. Même un simple accord d’une phrase offre plus de protection à toutes les parties et devrait être envisagé.
- Ce problème est souvent annulé par la clause de location au mois qui figure dans la plupart des contrats de location.
Comprendre les locataires Holdover
Si un propriétaire accepte le loyer d’un locataire résiduel, les implications varient en fonction des lois nationales et locales. Dans certains cas, l’acceptation du paiement réinitialise la durée du bail. À titre d’exemple, si le bail initial était d’une durée d’un an, un nouveau bail d’un an commence lorsque le propriétaire accepte un paiement de loyer après l’expiration du premier bail. Dans d’autres cas, l’acceptation du paiement d’un locataire résiduel déclenche un bail mensuel.
Pour retirer un locataire d’une propriété, un propriétaire doit entamer une procédure de retenue, qui est essentiellement une affaire d’expulsion qui n’est pas fondée sur des paiements de loyer manqués. Il s’agit d’un processus généralement géré par les tribunaux des expulsions ou des petites créances.
Si un locateur souhaite qu’un locataire résiduel quitte une propriété, il ne doit pas accepter de loyer du locataire et doit le traiter comme un intrus.
Droits des locataires Holdover
Les locataires holdover ont une location en souffrance. Le terme «tolérance» signifie l’absence d’objection sans approbation véritable, et une location en souffrance est le contraire d’une location à volonté, où un locataire occupe la propriété avec le consentement du propriétaire mais généralement sans contrat écrit ou bail. La location à la tolérance, en revanche, se réfère aux locataires restants d’un bail expiré qui n’ont plus l’autorisation du propriétaire de rester dans la propriété mais qui n’ont pas encore été expulsés.
Lorsqu’un propriétaire souhaite vous expulser en tant que locataire résiduel, il doit généralement vous signifier un avis de résiliation, bien que, comme indiqué ci-dessus, cela soit réglementé par l’État et peut donc varier d’un État à l’autre. L’avis précipite la procédure de conservation. Dans l’État de New York, un avis de résiliation doit être signifié dans les circonstances suivantes:
- Votre bail a pris fin, mais le bailleur / propriétaire vous a depuis pris un loyer.
- Vous n’avez pas de bail écrit, mais vous payez un loyer chaque mois.
- Le bailleur / propriétaire veut vous expulser même si le bail n’est pas terminé.
- Vous vivez dans un logement à loyer réglementé.
- Vous bénéficiez d’une subvention au titre de l’article 8.
- Votre bail l’exige.
L’avis doit vous indiquer la raison de la résiliation, la date à laquelle vous devez déménager et le fait que le propriétaire engagera une action en justice si vous ne vous conformez pas à la date limite. Les raisons peuvent inclure l’expiration d’un bail, un mauvais comportement en tant que locataire (être trop bruyant, par exemple, ou avoir un animal de compagnie non approuvé), être un sous-locataire à l’insu du propriétaire, être un squatter (emménager à l’insu du propriétaire), de manière déraisonnable refuser au propriétaire l’accès à la propriété et avoir apporté des modifications physiques non approuvées aux locaux (comme la construction d’un mur).
Cependant, vous n’avez pas le droit de recevoir un avis de résiliation si votre bail est expiré mais que vous êtes resté dans la propriété sans payer de loyer. Dans ce cas, un locateur peut entamer une procédure de conservation sans préavis.