Rapport de surface du plancher

Qu’est-ce que le ratio de surface au sol?

Le ratio de la superficie de plancher est la relation entre la superficie totale de plancher utilisable qu’un bâtiment a, ou a été autorisé à avoir, et la superficie totale du terrain sur lequel se trouve le bâtiment. Un ratio plus élevé indiquerait probablement une construction dense ou urbaine. Les gouvernements locaux utilisent le ratio de surface de plancher pour les codes de zonage.

Vous pouvez déterminer le ratio en divisant la superficie de plancher totale ou brute du bâtiment par la superficie brute du terrain.

Que vous dit le ratio de surface au sol?

Le ratio de surface de plancher représente toute la surface de plancher d’un bâtiment, pas simplement l’empreinte du bâtiment. Les zones inoccupées telles que les sous-sols, les garages de stationnement, les escaliers et les cages d’ascenseur sont exclues du calcul de la superficie en pieds carrés.

Les bâtiments avec des nombres d’étages différents peuvent avoir la même valeur de rapport de surface de plancher. Chaque ville a une capacité limitée ou un espace limité qui peut être utilisé en toute sécurité. Toute utilisation au-delà de ce point met un stress excessif sur une ville. Ceci est parfois appelé facteur de charge sécuritaire.

Le ratio de surface de plancher est variable parce que la dynamique de la population, les modèles de croissance et les activités de construction varient et que la nature du terrain ou de l’espace où un bâtiment est placé varie. Les espaces industriels, résidentiels, commerciaux, agricoles et non agricoles ont des facteurs de charge de sécurité différents, de sorte qu’ils ont généralement des ratios de surface de plancher différents. En fin de compte, les gouvernements locaux établissent des réglementations et des restrictions qui déterminent le ratio de surface de plancher.

Le ratio de surface de plancher est un facteur déterminant clé pour le développement dans n’importe quel pays. Un faible ratio de surface de plancher est généralement un élément dissuasif pour la construction. De nombreuses industries, en grande partie le secteur de l’immobilier, recherchent des augmentations du rapport de surface de plancher pour libérer l’espace et les ressources foncières aux promoteurs. Un ratio de surface de plancher accru permet à un promoteur de réaliser plus de projets de construction, ce qui entraîne inévitablement une augmentation des ventes, une diminution des dépenses par projet et une plus grande offre pour répondre à la demande.

Exemple d’utilisation du rapport de surface au sol

• Le ratio de la superficie de plancher d’un immeuble de 1 000 pieds carrés avec un étage situé sur un terrain de 4 000 pieds carrés serait de 0,25x. Un immeuble de deux étages sur le même terrain, où chaque étage faisait 500 pieds carrés, aurait la même valeur de rapport de surface de plancher.
• Considéré d’une autre manière, un lot a un rapport de surface de plancher de 2,0x et la superficie en pieds carrés est de 1000. Dans ce scénario, un développeur pourrait construire un bâtiment qui couvre jusqu’à 2 000 pieds carrés. Cela pourrait inclure un bâtiment de 1 000 pieds carrés avec deux étages.
• À titre d’exemple concret, considérons un immeuble d’appartements à vendre à Charlotte, en Caroline du Nord. Le prix demandé pour le complexe d’appartements est de 3 millions de dollars et s’étend sur 17 350 pieds carrés. L’ensemble du terrain est de 1,81 acres ou 78 843 pieds carrés. Le ratio de surface de plancher est de 0,22x, soit 17 350 divisé par 78 843.

La différence entre le ratio de surface de plancher et la couverture du terrain

Bien que le ratio de surface de plancher calcule la taille du bâtiment par rapport au terrain, la couverture du terrain prend en compte la taille de tous les bâtiments et structures. Le ratio de couverture du lot comprend les structures telles que les garages, les piscines et les hangars, y compris les bâtiments non conformes.

Limitations de l’utilisation du ratio de surface au sol

L’impact du ratio de surface de plancher sur la valeur foncière est dans les deux sens. Dans certains cas, une augmentation du ratio de surface de plancher peut rendre une propriété plus précieuse si, par exemple, un complexe d’appartements peut être construit qui permet des locations plus spacieuses ou plus de locataires.

Cependant, un promoteur qui peut construire un plus grand complexe d’appartements sur un seul terrain peut diminuer la valeur d’une propriété attenante avec une valeur de vente élevée renforcée par une vue qui est maintenant obstruée.