Cotermineux

Que signifie coterminous?

Les prêts cotermineux font référence à un prêt supplémentaire dont la date d’échéance est identique à une dette senior ou à un prêt initial. Coterminous est le plus souvent utilisé pour décrire les prêts hypothécaires, tels que ceux accordés aux emprunteurs résidentiels et commerciaux.

Comprendre Coterminous

Alors qu’un prêt supplémentaire peut avoir une date d’échéance postérieure à celle du prêt initial (souvent appelé «non coïncident»), la plupart des prêteurs hypothécaires secondaires ou des prêteurs mezzanine préfèrent que les deux prêts arrivent à échéance à la même date. De cette façon, l’emprunteur peut choisir de refinancer les deux prêts en un seul plus grand, de préférence avec le même prêteur.

Le fait d’avoir la même date de règlement permet également aux emprunteurs de déterminer plus facilement si le refinancement des prêts d’origine et concomitants permet des économies importantes. Les prêteurs bénéficient également d’avoir les mêmes dates de règlement, car cela représente moins de risque de défaut par rapport à une hypothèque mezzanine non coïncidente.

Un autre avantage d’avoir la même date de règlement pour deux prêts est que la stratégie garantit que les prêts s’alignent sur les taux d’intérêt en vigueur. De plus, il devient plus facile de déterminer les taux d’intérêt tout en refinançant ou en regroupant les deux prêts en un seul instrument de dette à la fin de leurs termes respectifs.

Comment les prêts cotermineux sont structurés

Dans certains cas, les prêts mezzanine sont financés par des véhicules d’investissement structurés en sociétés à responsabilité limitée.

Les prêteurs qui offrent des prêts parallèles peuvent avoir un certain nombre de limites et de restrictions. Cela peut inclure une stipulation selon laquelle le même prêteur doit assurer le service de tout prêt hypothécaire antérieur existant pour l’emprunteur. Le prêteur peut ne pas autoriser la souscription d’un prêt complémentaire concomitant peu de temps après l’approbation d’un prêt initial. L’emprunteur devra peut-être attendre au moins un an dans la durée du prêt initial avant de solliciter ce financement supplémentaire. Les prêteurs peuvent exiger que le prêt initial dispose d’un délai minimum – cinq ans, par exemple – sur sa durée avant qu’un prêt coïncident ne soit approuvé.

Une hypothèque coïncidente peut avoir un montant minimum qui doit être emprunté. Sur les hypothèques commerciales concomitantes, il pourrait également y avoir des stipulations concernant la propriété elle-même.

Par exemple, il peut y avoir des conditions d’occupation que l’emprunteur doit respecter et maintenir pour être admissible à une hypothèque supplémentaire. L’immeuble peut devoir être occupé physiquement à 85% pendant au moins 90 jours avant la clôture de l’hypothèque. La collecte de réserves de remplacement sur une hypothèque complémentaire coïncidente peut être annulée; cependant, les réserves de remplacement de l’hypothèque initiale continueraient d’être perçues. Une nouvelle évaluation de la propriété peut être requise ainsi qu’une nouvelle police d’assurance titres.

Ce type de financement pourrait intéresser les emprunteurs car il offre un moyen pour plusieurs prêts hypothécaires d’avoir une seule date à laquelle la propriété devrait être libre et claire. Il est possible que les emprunteurs consolident leurs prêts en se refinançant lorsque les taux d’intérêt deviennent plus favorables pour réduire leur dette globale.

Exemple de prêt cotermineux

Les prêts cotermineux sont couramment utilisés dans le financement de la construction. Par exemple, si un promoteur immobilier construit un immeuble, il peut contracter un premier prêt pour commencer la construction. Les paiements initiaux liés à cette première hypothèque couvriront le montant du principal emprunté. Par la suite, ils peuvent contracter un deuxième prêt coïncident pour effectuer des paiements sur le premier prêt et financer de nouvelles constructions.

Cette stratégie profite à la fois au constructeur et à l’institution de financement. Le constructeur obtient une source de financement supplémentaire pour son projet sous la forme d’un deuxième prêt et les institutions de financement peuvent évaluer l’avancement du projet avant d’octroyer un deuxième prêt. En règle générale, les montants de levier pour les prêts coïncidents sont calculés en pourcentage du LTV ou du ratio prêt / valeur. Plus le LTV est élevé, plus le risque est grand.