Approche des coûts
Quelle est l’approche par les coûts?
L’approche du coût est une méthode d’évaluation immobilière qui estime que le prix qu’un acheteur devrait payer pour une propriété est égal au coût de construction d’un bâtiment équivalent. Dans l’approche du coût, la valeur de la propriété est égale au coût du terrain, plus les coûts totaux de construction, moins l’ amortissement. Il donne la valeur marchande la plus précise pour une propriété neuve que par des méthodes alternatives.
L’approche du coût est l’une des trois méthodes d’évaluation de l’immobilier; les autres étant l’ approche par le revenu et l’ approche comparable.
Points clés à retenir
- L’approche du coût de l’évaluation immobilière considère que la valeur doit être égale au coût total de construction d’une structure équivalente.
- L’approche du coût prend en compte le coût du terrain, plus les coûts de construction, moins l’amortissement.
- L’approche du coût est considérée comme moins fiable que les autres méthodes d’évaluation immobilière, mais peut être utile dans certains cas, comme lors de l’évaluation d’une nouvelle construction ou d’une maison unique avec peu de comparables.
Comprendre l’approche des coûts
Au lieu de se concentrer sur les prix pour lesquels d’autres maisons similaires de la région se vendent ou sur la capacité d’une propriété à générer des revenus, la méthode de l’approche côtière évalue l’immobilier en calculant combien le bâtiment coûterait aujourd’hui s’il était détruit et devait être remplacé. du début à la fin. Il prend également en compte la valeur du terrain et effectue des déductions pour toute perte de valeur, également appelée dépréciation.
La logique derrière l’approche du coût est qu’il est peu logique pour les acheteurs de payer plus pour une propriété que ce qu’il en coûterait pour construire à partir de zéro.
Il existe deux principaux types d’évaluation de l’approche par les coûts:
- Méthode de reproduction: Cette version considère ce que coûterait une réplique de la propriété pour être construite et accorde une attention à l’utilisation de matériaux originaux.
- Méthode de remplacement. Dans ce cas, on suppose que la nouvelle structure a la même fonction mais avec des matériaux plus récents, en utilisant les méthodes de construction actuelles et la conception mise à jour.
Lorsque toutes les estimations ont été rassemblées, l’approche des coûts est calculée de la manière suivante:
coût – amortissement + valeur du terrain = valeur de la propriété.
Avantages et inconvénients de la méthode des coûts
L’approche des coûts peut être moins fiable que les revenus et des méthodologies comparables dans la pratique. Cela nécessite certaines hypothèses, notamment en prenant pour acquis qu’il y a suffisamment de terrain disponible pour que l’acheteur puisse construire une propriété identique.
De plus, si un terrain vacant comparable n’est pas disponible, la valeur doit être estimée, ce qui rend l’évaluation moins précise. Le manque de matériaux de construction similaires réduit également l’exactitude de l’évaluation et augmente la marge de subjectivité. Le calcul de la dépréciation d’une propriété plus ancienne n’est pas non plus simple et facilement mesurable.
Malgré ces limites, il existe quelques cas où l’approche par les coûts peut être utile et même nécessaire. Il est particulièrement utile d’évaluer séparément les divers composants de l’immobilier lorsqu’il s’agit de biens neufs ou qui diffèrent des autres de manière unique.
Quand utiliser l’approche par les coûts
Propriétés à usage spécial
L’approche du coût est nécessaire et est parfois la seule façon de déterminer la valeur des bâtiments à usage exclusif, tels que les bibliothèques, les écoles ou les églises. Ces ressources génèrent peu de revenus et ne sont pas souvent commercialisées, ce qui invalide les revenus et les approches comparables.
Nouvelle construction
L’approche des coûts est également souvent utilisée pour les nouvelles constructions. Les prêteurs de construction exigent des évaluations d’approche des coûts parce que toute valeur marchande ou valeur de revenu dépend des normes et de l’achèvement du projet. Les projets sont réévalués à différentes étapes de la construction pour permettre le déblocage des fonds pour la prochaine étape d’achèvement.
Assurance
Les évaluations d’assurance ont tendance à utiliser l’approche du coût lors de la souscription des polices des propriétaires ou de l’examen des réclamations, car seule la valeur des améliorations est assurable et la valeur du terrain est séparée de la valeur totale de la propriété. Le choix entre la valeur dépréciée et la valeur de remplacement ou de reproduction totale est le facteur déterminant pour l’évaluation.
Propriété commerciale
Enfin, l’approche du coût est parfois utilisée pour évaluer les propriétés commerciales, telles que les immeubles de bureaux, les magasins de détail et les hôtels. L’approche du revenu est la principale méthode utilisée ici, bien qu’une approche fondée sur les coûts puisse être mise en œuvre lorsque la conception, la construction, l’utilité fonctionnelle ou la qualité des matériaux nécessitent des ajustements individuels.
Considérations particulières
La plupart des évaluations résidentielles n’utilisent pas la méthode des coûts. Au lieu de cela, les comparaisons de ventes déterminent généralement les évaluations de marché de ces types de propriétés.
Lorsqu’une évaluation de l’approche des coûts est inférieure au prix du marché, cela peut être le signe d’un marché surchauffé. À l’inverse, des évaluations régulières au-dessus des prix du marché peuvent signaler une opportunité d’achat.
Une exception est si la propriété est sous-améliorée ou sur-améliorée pour son quartier. Dans ce cas, une estimation précise de la valeur des améliorations ajoute à la précision de la détermination de la valeur, ce qui n’est pas possible en utilisant uniquement l’approche comparable.