Comment les taxes foncières sont calculées
Table des matières
Développer
- Évaluation de la taxe foncière
- Calcul des taxes foncières
- Taxe de moulin ou taxe de récolte
- 3 façons d’évaluer la valeur de la propriété
- Informations utiles sur la taxe foncière
- La ligne de fond
Chaque année, des millions de propriétaires paient des impôts fonciers. Plutôt que de simplement payer la facture fiscale à l’échéance, il est important de comprendre les calculs qui sous-tendent la façon dont les impôts fonciers sont évalués par le bureau de l’évaluateur immobilier de votre communauté. De cette façon, vous pouvez vous assurer que vous n’êtes pas surchargé.
Évaluation de la taxe foncière
Différents types de propriétés ont divers types de taxes imposées sur le terrain et ses structures. Par exemple, un terrain vacant aura une valeur foncière nettement inférieure à celle d’une propriété comparable qui est améliorée et, par conséquent, les impôts fonciers seront moins élevés. S’il y a accès aux services publics, tels que les égouts, l’eau et le gaz, l’évaluation foncière pourrait être plus élevée. Si l’ évaluateur estime que le terrain a le potentiel d’être développé, cela pourrait conduire à une évaluation plus élevée et à plus d’impôts pour le propriétaire. Le montant qu’une propriété est imposée provient d’un pourcentage de la valeur imposable de la propriété.
Points clés à retenir
- Les impôts fonciers sont une source majeure de revenus pour les gouvernements locaux et étatiques et sont utilisés pour financer des services tels que l’éducation, les transports, les urgences, les parcs, les loisirs et les bibliothèques.
- Les villes, les comtés et les districts scolaires d’une région ont chacun le pouvoir de prélever des impôts sur les propriétés situées à l’intérieur de leurs limites.
- Les taux d’imposition pour chaque juridiction sont calculés séparément; puis, tous les prélèvements sont additionnés pour déterminer le taux d’imposition total – ce qu’on appelle un taux par mille – pour une région entière.
- Les taxes foncières sont calculées en prenant le taux du millième et en le multipliant par la valeur imposable de votre propriété.
- Pour arriver à la valeur imposable, un évaluateur estime d’abord la valeur marchande de votre propriété en utilisant une ou une combinaison de trois méthodes: effectuer une évaluation des ventes, la méthode du coût, la méthode du revenu.
- La valeur marchande est ensuite multipliée par un taux d’évaluation pour arriver à la valeur imposable.
Les impôts fonciers sont une source majeure de revenus pour les administrations municipales et de comté. Les différents conseils, conseils et assemblées législatives se réunissent pour décider des taux appropriés. Ils tiennent des auditions budgétaires pour déterminer combien d’argent doit être alloué pour fournir les divers services requis par la communauté locale. Ces services – comme l’éducation, le transport, les urgences, les parcs, les loisirs et les bibliothèques – sont financés par les impôts fonciers.
À partir de l’année d’imposition 2018, la loi sur les réductions d’impôt et l’emploi a fixé un plafond de 10000 USD par an (5000 USD pour les personnes mariées et déclarant séparément) sur les déductions fédérales pour les impôts locaux et étatiques (SALT). Ce chiffre comprend toutes les taxes foncières, sur le revenu et les taxes de vente sur la propriété.
Calcul des taxes foncières
Les taxes foncières sont calculées en utilisant la valeur de la propriété. Cela comprend à la fois le terrain et les bâtiments qui s’y trouvent. En règle générale, les évaluateurs fiscaux évalueront la propriété tous les un à cinq ans et factureront au propriétaire inscrit le taux approprié conformément aux normes établies par l’administration fiscale. Les évaluateurs calculent cette valeur à l’aide de la taxe sur le moulin – également appelée taxe sur le millage – et de la valeur foncière foncière.
Taxe de moulin ou taxe de récolte
Le prélèvement du moulin est le taux d’imposition prélevé sur la valeur de votre propriété, un moulin représentant un dixième de un cent. Donc, pour 1 000 $ de valeur foncière, un millier équivaudrait à 1 $.
Les prélèvements fiscaux pour chaque juridiction fiscale dans une zone sont calculés séparément; puis, tous les prélèvements sont additionnés pour déterminer le taux par millième total pour une région entière. En règle générale, chaque ville, comté et district scolaire ont chacun le pouvoir de prélever des impôts sur les propriétés situées à l’intérieur de leurs limites. Chaque entité calcule sa redevance d’usine requise, puis elles sont comptées ensemble pour calculer la redevance d’usine totale.
Par exemple, supposons que la valeur totale de la propriété foncière dans un comté soit de 100 millions de dollars et que le comté décide qu’il a besoin de 1 million de dollars en recettes fiscales pour exécuter ses opérations nécessaires. La redevance d’usine serait de 1 million de dollars divisé par 100 millions de dollars, ce qui équivaut à 1%.
Maintenant, supposons que la ville et le district scolaire calculent une taxe de moulin de 0,5% et 3%, respectivement. Le prélèvement total des moulins pour la région serait de 4,5% (1% + 0,5% + 3%) ou 45 moulins.
3 façons d’évaluer la valeur de la propriété
Les impôts fonciers sont calculés en prenant le prélèvement de l’usine et en le multipliant par la valeur imposable de la propriété du propriétaire. La valeur imposable estime la valeur marchande raisonnable de votre maison. Il est basé sur les conditions du marché immobilier local.
L’évaluateur passera en revue toutes les informations pertinentes entourant votre propriété pour estimer sa valeur globale. Pour vous donner l’évaluation la plus précise, l’évaluateur doit examiner les propriétés comparables qui se vendent dans les conditions actuelles du marché, le montant des coûts de remplacement de la propriété, les coûts d’entretien pour le propriétaire, les améliorations apportées, tout revenu que vous tirez de la propriété et combien d’intérêts seraient facturés pour l’achat ou la construction d’une propriété comparable à la vôtre.
L’évaluateur peut estimer la valeur marchande de la propriété en utilisant trois méthodes différentes, et il a la possibilité de choisir une seule ou n’importe quelle combinaison des trois.
1. Effectuer une évaluation des ventes
L’évaluateur évalue la propriété en utilisant des ventes comparables dans la région. Les critères comprennent l’emplacement, l’état de la propriété, les améliorations éventuelles et les conditions générales du marché. L’évaluateur fait ensuite des ajustements dans les chiffres pour montrer les changements spécifiques à la propriété, tels que les nouveaux ajouts et les rénovations.
2. La méthode du coût
C’est à ce moment que l’évaluateur détermine la valeur de votre propriété en fonction du coût de son remplacement. Si la propriété est plus ancienne, les évaluateurs déterminent le montant de la dépréciation qui a eu lieu et combien la propriété vaudrait si elle était vide. Pour les propriétés plus récentes, l’évaluateur déduit toute dépréciation réaliste et examine les coûts des matériaux de construction et de la main-d’œuvre, y compris ces chiffres dans la valeur finale de la propriété.
3. La méthode du revenu
Cette méthode est basée sur le revenu que vous pourriez tirer de la propriété si elle était louée. En utilisant l’ approche de la méthode du revenu, l’évaluateur considère les coûts d’entretien de la propriété, de gestion de la propriété, d’assurance et d’impôts, ainsi que le rendement que vous pourriez raisonnablement prévoir de la propriété. Après avoir déterminé la valeur marchande de la propriété, la valeur imposable sera établie en prenant sa valeur réelle et en la multipliant par un taux d’évaluation. Ce taux est un pourcentage uniforme, varie selon la juridiction fiscale et pourrait être n’importe quel pourcentage inférieur à 100%. Après avoir obtenu la valeur imposable, elle est multipliée par le prélèvement du moulin pour déterminer vos impôts fonciers dus.
Par exemple, supposons que l’évaluateur détermine que la valeur de votre propriété est de 500 000 $ et que le taux d’évaluation est de 8%. La valeur imposable serait de 40 000 $. En prenant le prélèvement d’usine de 4,5% que nous avons calculé précédemment, la taxe due serait de 1 800 $ (40 000 $ x 4,5%).
Une fois que l’évaluateur a la valeur, ils travaillent en deux étapes: d’abord, ils envoient la valeur imposable de la propriété au propriétaire; puis, ils font un suivi avec un compte de taxes.
Informations utiles sur la taxe foncière
La plupart des évaluations de la taxe foncière sont effectuées annuellement ou tous les cinq ans, selon la communauté où se trouve la propriété. Une fois que le propriétaire a reçu son évaluation avec son évaluation foncière, une facture de taxe foncière est postée séparément.
Les informations dont dispose l’évaluateur sont considérées comme faisant partie du dossier public. Les propriétaires peuvent voir combien ils doivent payer en allant sur le site Web de l’évaluateur et en entrant leur adresse. Parfois, ils peuvent être facturés une somme modique pour accéder à ce matériel. Une autre option consiste à se rendre au bureau de l’évaluateur dans le palais de justice du comté. Une fois que vous êtes au palais de justice du comté, vous pouvez rechercher les informations et imprimer une copie pour une somme modique.
La ligne de fond
Les taxes foncières peuvent prêter à confusion. Payer le bon montant nécessite de comprendre comment la taxe est calculée, où obtenir ces informations et quand les factures de taxes sont envoyées et dues. Certaines villes permettent à leurs résidents de consulter et / ou de payer leurs factures de taxes foncières en ligne. Les propriétaires doivent faire leur part pour rester informés en sachant comment les impôts sont calculés lors du cycle de facturation et où ils peuvent les localiser.