Quel est le taux de capitalisation historique de l’immobilier à New York?

Les taux de capitalisation historiques  ( taux plafond) de l’immobilier à New York et dans le reste du pays connaissent des tendances cycliques et varient en fonction du marché particulier, comme les immeubles d’appartements multifamiliaux et les immeubles sans ascenseur par rapport à ceux dotés d’ascenseurs et de propriétés commerciales. Au premier semestre 2018, les taux de capitalisation à Manhattan étaient passés de l’année précédente à 3,8%.

Calcul du taux de capitalisation

Le taux plafond est le taux de rendement potentiel d’un investissement immobilier. Il est calculé en divisant le revenu annuel attendu généré par le bien, diminué des coûts fixes et variables, par sa valeur totale. Les analystes du secteur surveillent de près les taux de capitalisation car ils estiment le rendement des investissements. Les évaluateurs utilisent l’approche du taux de capitalisation pour déterminer la valeur d’une propriété génératrice de revenus. Le taux de capitalisation dérivé du marché est appliqué au bénéfice net d’exploitation d’un bien pour estimer la valeur actuelle d’un bien.

Entre 1984 et 2009, le taux de capitalisation moyen était de 8,4% pour les immeubles sans ascenseur et de 7,68% pour les immeubles d’appartements avec ascenseurs. Le taux de plafonnement des immeubles avec ascenseurs a culminé à près de 12% en 1984 et en 1992 et a chuté à un peu plus de 3% en 2006. Le taux de marche sans rendez-vous était légèrement plus élevé chaque année de cette période, sauf en 1994, 2000, 2002 et 2004..

Selon « National Real Estate Investor », 2,8 milliards de dollars ont été investis dans l’immobilier à Manhattan  au cours du premier semestre de 2018. Ce montant représente une augmentation par rapport à l’année précédente, mais reste bien inférieur aux environ 4 milliards de dollars dépensés au cours des mêmes mois dans les deux pays. 2015 et 2016. Cependant, cela montre que les investisseurs sont toujours prêts à spéculer sur l’immobilier à New York en raison des faibles taux d’intérêt et des avantages fiscaux importants.