Taux de capitalisation du terminal
Quel est le taux de capitalisation du terminal?
Le taux de capitalisation terminal, également appelé taux de sortie, est le taux utilisé pour estimer la valeur de revente d’un bien à la fin de la période de détention. Le résultat opérationnel net (NOI) attendu par an est divisé par le taux de capitalisation terminal (exprimé en pourcentage) pour obtenir la valeur terminale. Les taux de capitalisation finale sont estimés sur la base de données de transaction comparables ou de ce qui est jugé approprié pour l’emplacement et les attributs d’une propriété particulière.
Points clés à retenir
- Le taux de capitalisation terminal est utilisé pour estimer la valeur de revente d’un immeuble à la fin de la période de détention.
- Le taux plafond initial est le NOI projeté pour la première année de la propriété divisé par le prix d’achat de la propriété.
- Si ce taux de capitalisation terminal est inférieur au taux initial, cela signifie généralement que l’investissement immobilier était rentable.
Comprendre le taux de capitalisation du terminal
Le taux de capitalisation initial est le bénéfice d’exploitation net (NOI) projeté pour la première année divisé par l’investissement initial ou le prix d’achat. En revanche, le taux de capitalisation terminal est le NOI projeté de la dernière année (année de sortie) divisé par le prix de vente. Si ce taux est inférieur au taux plafond initial, cela signifie généralement que l’investissement immobilier était rentable.
La plupart des professionnels de l’investissement immobilier conviennent qu’il est important de faire correspondre le taux de capitalisation terminale au taux actuel du marché, en gardant à l’esprit que cela peut être un test plus sûr pour le développement de pousser un peu le taux de capitalisation terminale. Une feuille de calcul dynamique peut être utile pour tester le projet de développement afin d’établir le taux de capitalisation terminal le plus élevé qui offrirait encore un avantage suffisant aux investisseurs.
Les investisseurs immobiliers avisés recherchent des marchés et des types de propriétés pour lesquels les taux de capitalisation boursière devraient baisser, car un taux de capitalisation terminale plus bas, par rapport au taux de capitalisation initial, entraînera des gains en capital, en supposant que le bénéfice net d’exploitation ne sera pas diminuer au cours de la période de détention. Certaines des données à prendre en compte comprennent des mesures de l’offre et de la demande pour chaque catégorie d’espace, ainsi que pour les services et les dépenses supposés être liés à chaque zone d’exploitation.
Si l’avenir est toujours incertain, deux choses sont certaines quant à la fin de toute période de détention: les immeubles vieilliront et les marchés changeront. Il est donc essentiel que tous les investisseurs immobiliers compilent et analysent autant de données que possible pour identifier avec précision un taux de capitalisation terminal pour un projet.
Exemple de taux de capitalisation terminal
Un investisseur achète une propriété entièrement occupée pour 100 millions de dollars. Le NOI pour la première année est estimé à 5,0 millions de dollars. Le taux plafond initial est donc de 5,0%. Sept ans plus tard, l’investisseur estime que le taux de capitalisation terminale est d’environ 4,0%. Le NOI de l’année dernière, qui a tenu compte de la hausse des loyers en cours de route, est projeté à 5,5 millions de dollars (encore une fois, en supposant une occupation complète). La valeur de revente est estimée à 137,5 millions de dollars (5,5 millions de dollars de NOI divisé par le taux de capitalisation terminale de 4,0%, ou taux de sortie).