Échange inversé
Qu’est-ce qu’un échange inversé?
Un échange inversé est un type d’échange de propriété dans lequel la propriété de remplacement est acquise en premier, puis la propriété actuelle est échangée. Un échange inversé a été créé pour aider les acheteurs à acheter une nouvelle propriété avant d’être contraints d’échanger ou de vendre une propriété actuelle. Cela peut permettre au vendeur de détenir une propriété actuelle jusqu’à ce que sa valeur marchande augmente, augmentant ainsi également son propre calendrier de vente pour un profit maximal.
Points clés à retenir
- Un échange inversé est un échange de propriété dans lequel une propriété de remplacement est achetée sans la vente d’une propriété actuellement détenue.
- Les échanges inversés diffèrent des échanges retardés, dans lesquels la propriété de remplacement doit être achetée après la vente de la propriété actuellement détenue.
- Les règles d’échange «de même nature» ne s’appliquent généralement pas aux échanges inversés.
- Les échanges inversés s’appliquent uniquement à 1031 propriétés et ne sont autorisés que dans les cas où les investisseurs ont les moyens financiers de faire le nouvel achat.
Comment fonctionne un échange inversé
Les règles standard d’échange de type similaire ne s’appliquent généralement pas aux échanges inversés. Ces règles permettent généralement à un investisseur immobilier d’interrompre le paiement des impôts sur les plus-values sur une propriété qu’il a vendue tant que le bénéfice de cette vente est appliqué à l’achat d’une propriété «de même nature». L’IRS a créé un ensemble de règles de refuge qui permettent un traitement de même nature, à condition que la propriété actuelle ou nouvelle soit détenue dans un accord d’hébergement d’échange qualifié, ou QEAA. De plus, l’investisseur ne peut pas utiliser la propriété déjà possédée en remplacement de la propriété cédée.
Les échanges inversés s’appliquent uniquement à la propriété Section 1031, il est donc également appelé échange 1031. Les propriétés de la section 1031 sont des propriétés que les entreprises ou celles qui ont des organisations éligibles échangent dans l’ordre et reportent le paiement des impôts sur tout bénéfice tiré de leur vente. Cependant, ce n’est pas aussi simple qu’un contribuable individuel qui achète une propriété, la vend, puis utilise les bénéfices pour acheter une autre propriété. Au lieu de cela, il doit y avoir une norme d’échange établie ainsi que la présence d’un facilitateur qui est utilisé pour mettre en place le processus. Les propriétés des sections 1245 ou 1250 ne sont pas admissibles à ce type de transaction.
Une «propriété 1031» tire son nom de la section 1031 du US Internal Revenue Code, qui permet aux investisseurs d’éviter de payer des impôts sur les plus-values dans le processus de vente et d’achat d’immeubles de placement.
Considérations particulières
L’un des aspects les plus cruciaux d’un échange inversé réussi dépend du fait que l’investisseur doit avoir les moyens financiers pour le nouvel achat. La nouvelle propriété n’aura pas été abandonnée au moment de l’échange, de sorte que l’investisseur doit être en mesure de fournir le financement complet de la nouvelle propriété sans la vente complète de l’ancienne. L’acquisition de la nouvelle propriété peut être facilitée par un prêteur, même si seuls des prêteurs spécifiques seront disposés et capables de travailler avec un investisseur inversé.
Exigences pour les échanges inversés
En règle générale, il existe une période de détention maximale qui s’applique aux propriétés dans les échanges inversés, généralement d’environ 180 jours en moyenne. Le contraire d’un échange inversé est l’échange retardé ou différé, dans lequel un échangeur doit d’abord abandonner la propriété possédée en négociant ou en vendant avant d’acquérir une nouvelle propriété.
Les échanges inversés sont souvent utilisés dans les cas où un investisseur immobilier doit conclure la vente d’une nouvelle propriété avant de pouvoir vendre sa propriété actuelle. De tels cas incluent la découverte inattendue d’une nouvelle propriété désirable qui doit être achetée dans un court laps de temps ou des situations dans lesquelles la vente d’une propriété actuellement détenue échoue de manière inattendue, laissant ainsi un échange inversé comme solution potentielle l’investisseur pour continuer l’achat d’une nouvelle propriété.