Contrôle de loyers
Qu’est-ce que le contrôle des loyers?
Le contrôle des loyers est un programme gouvernemental qui impose une limite au montant qu’un propriétaire peut exiger pour louer une maison ou renouveler un bail. Les lois sur le contrôle des loyers sont généralement adoptées par les municipalités et les détails varient considérablement. Tous visent à maintenir le coût de la vie abordable pour les résidents à faible revenu.
Le contrôle des loyers est peu répandue aux États -Unis Selon une étude 2019 par l’Institut urbain, 182 municipalités aux États -Unis ont adopté desrèglements de contrôle des loyers, et tous sont à New York, New Jersey, enCalifornie, dans leMaryland, ou àWashington, DC En fait, 37 États ont des lois qui interdisent aux gouvernements locaux de promulguer des mesures de contrôle des loyers. Toutefois, la question de la réglementation des loyers a été ravivé ces dernières années, en particulier dans les villes et les États où l’ escalade des coûts de vie combinée à la stagnation des salaires ont créé une crise de l’ abordabilité du logement pour les résidents à revenu moyen et les personnes âgées à revenu fixe.
L’Oregon est le premier État des États-Unis à adopter une loi sur le contrôle des loyers à l’échelle de l’État. La loi, signée en mars 2019, limite les augmentations annuelles des loyers à 7% plus la hausse de l’indice des prix à la consommation.
Points clés à retenir
- La plupart des lois sur le contrôle des loyers limitent le montant qu’un propriétaire peut augmenter les loyers des locataires existants.
- Le contrôle des loyers est controversé. En fait, 37 États ont des lois qui interdisent aux gouvernements locaux de promulguer de telles mesures.
- L’Oregon est devenu le premier État des États-Unis à adopter une loi sur le contrôle des loyers à l’échelle de l’État en 2019.
Comment fonctionne le contrôle des loyers
Les premières lois sur le contrôle des loyers aux États-Unis datent des années 1920 et étaient souvent de véritables gels de loyers. Celles-ci se sont généralement révélées irréalisables. Dans les années 1970, l’idée du contrôle des loyers a refait surface, cette fois sous une forme plus modérée souvent appelée «stabilisation des loyers».
La ville de New York, par exemple, a deux programmes de contrôle des loyers:
- L’ancien programme de contrôle des loyers est en cours de suppression depuis des décennies. Il a imposé des limites sévères aux prix de location, mais les seuls locataires encore couverts par la loi vivent depuis 1971 ou avant dans des immeubles construits avant 1947.
- Le programme de stabilisation des loyers des années 1970 régule les prix dans environ la moitié des locations de la ville. Les loyers ne peuvent être augmentés que pour un ou deux ans, et les pourcentages d’augmentation admissibles sont fixés par le Conseil des lignes directrices des loyers, dont les neuf membres sont nommés par le maire. Les règles et exceptions sont labyrinthiques et administrées par une combinaison d’agences municipales et d’État.4
Le coût de la vie élevé à New York est souvent cité comme une preuve suffisante que le contrôle des loyers ne fonctionne pas. Le loyer moyen d’un appartement d’une chambre à Manhattan était de 4 075 $ pour un immeuble de portier et de 2 997 $ pour un immeuble sans portier en août 2020.
Les défenseurs du contrôle des loyers tels que l’Urban Institute soutiennent que le contrôle des prix permet aux personnes à revenu modéré et aux personnes âgées à revenu fixe de rester chez elles, car l’embourgeoisement fait grimper les prix tout autour d’eux.
Les avantages et les inconvénients du contrôle des loyers
Le contrôle des loyers a toujours été controversé. Les réglementations sur le contrôle des loyers dans les villes d’aujourd’hui réglementent le plus souvent les augmentations de prix pour les renouvellements de baux, pas pour les nouveaux locataires. Cela présente sans doute certains avantages pour les propriétaires, qui peuvent facturer tout ce que le marché va supporter sur les appartements vacants ou, dans le pire des cas, garder les locataires qui ont tout intérêt à rester sur place et à payer le loyer à temps.
Les principaux arguments contre le contrôle des loyers sont les suivants:
- Le contrôle des loyers réduit l’offre de logements décents, car les propriétaires préfèrent convertir un immeuble en condos ou l’adapter à un usage commercial plutôt que de se conformer à une loi qui limite leurs profits.
- L’investissement dans de nouveaux logements locatifs s’arrête.
- L’entretien des immeubles sous contrôle des loyers est laxiste ou inexistant en raison du faible retour sur investissement des propriétaires.
Les principaux arguments en faveur de la réglementation sont les suivants:
- Les prix de location dans de nombreuses villes américaines augmentent beaucoup plus rapidement que les salaires des emplois à revenu modéré.
- Le contrôle des loyers permet aux familles à revenu modéré et aux personnes âgées à revenu fixe de vivre décemment et sans craindre une hausse des loyers personnellement catastrophique.
- Les quartiers sont plus sûrs et plus stables avec une base de résidents de longue durée dans des appartements à loyer contrôlé.