Fiducie de placement immobilier (FPI)
Qu’est-ce qu’une fiducie de placement immobilier (FPI)?
Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers générateurs de revenus. Inspirées des fonds communs de placement, les FPI mettent en commun le capital de nombreux investisseurs. Cela permet aux investisseurs individuels de gagner des dividendes sur les investissements immobiliers, sans avoir à acheter, gérer ou financer eux-mêmes des propriétés.
Points clés à retenir
- Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui possède, exploite ou finance des immeubles productifs de revenus.
- Les FPI génèrent un flux de revenu régulier pour les investisseurs, mais n’offrent guère de plus-value du capital.
- La plupart des FPI sont cotées en bourse comme des actions, ce qui les rend très liquides (contrairement aux investissements immobiliers physiques).
- Les FPI investissent dans la plupart des types de biens immobiliers, y compris les immeubles d’appartements, les tours cellulaires, les centres de données, les hôtels, les établissements médicaux, les bureaux, les centres commerciaux et les entrepôts.
Comment fonctionnent les FPI
Le Congrès a créé les FPI en 1960 en tant qu’amendement à l’extension de la taxe d’accise sur les cigares. Cette disposition permet aux investisseurs d’acheter des actions dans desportefeuilles d’immobilier commercial – quelque chose qui n’était auparavant disponible que pour les particuliers fortunés et par le biais de grands intermédiaires financiers.
Les propriétés d’un portefeuille de FPI peuvent inclure des complexes d’appartements, des centres de données, des établissements de santé, des hôtels, des infrastructures – sous forme de câbles à fibres optiques, des tours de téléphonie cellulaire et des pipelines d’énergie – des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, du self-stockage, des terrains forestiers et des entrepôts.
En général, les FPI se spécialisent dans un secteur immobilier spécifique. Cependant, les FPI diversifiées et spécialisées peuvent détenir différents types de propriétés dans leurs portefeuilles, comme une FPI qui comprend à la fois des immeubles de bureaux et des immeubles commerciaux.
De nombreuses sociétés de placement immobilier sont cotées en bourse sur les principales bourses de valeurs et les investisseurs peuvent les acheter et les vendre comme des actions tout au long de la séance de négociation. Ces sociétés de placement immobilier en commerce en général volume important et sont considérés comme des instruments très liquides.
Qu’est-ce qui est qualifié de FPI?
La plupart des FPI ont un modèle d’entreprise simple: la FPI loue des locaux et perçoit les loyers des propriétés, puis distribue ce revenu sous forme de dividendes aux actionnaires. Les FPI hypothécaires ne possèdent pas de biens immobiliers, mais financent des biens immobiliers. Ces FPI tirent un revenu des intérêts sur leurs placements.
Pour se qualifier en tant que FPI, une entreprise doit se conformer à certaines dispositions de l’Internal Revenue Code (IRC). Ces exigences comprennent la propriété principale de biens immobiliers générateurs de revenus à long terme et la distribution de revenus aux actionnaires. Plus précisément, une société doit satisfaire aux exigences suivantes pour être admissible à titre de FPI:
- Investissez au moins 75% de l’actif total dans l’immobilier, les liquidités ou les bons du Trésor américain
- Tirez au moins 75% du revenu brut des loyers, des intérêts sur les prêts hypothécaires qui financent des biens immobiliers ou des ventes immobilières
- Verser un minimum de 90% du revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires chaque année
- Être une entité imposable en tant que société
- Être géré par un conseil d’administration ou des fiduciaires
- Avoir au moins 100 actionnaires après sa première année d’existence
- Avoir au plus 50% de ses actions détenues par cinq personnes ou moins
Aujourd’hui, on estime que les FPI détiennent collectivement environ 3 billions de dollars d’actifs bruts;Les FPI cotées en bourse représentent 2 billions de dollars.
Types de FPI
Il existe trois types de FPI:
- FPI par actions. La plupart des FPI sont des FPI d’actions, qui possèdent et gèrent des immeubles productifs de revenus. Les revenus sont principalement générés par les loyers (et non par la revente de propriétés).
- FPI hypothécaires. Les FPI hypothécaires prêtent de l’argent aux propriétaires et exploitants immobiliers, soit directement par le biais d’hypothèques et de prêts, soit indirectement par l’acquisition de titres adossés à des hypothèques. Leurs revenus sont principalement générés par la marge nette d’intérêts – l’écart entre les intérêts qu’ils gagnent sur les prêts hypothécaires et le coût de financement de ces prêts. Ce modèle les rend potentiellement sensibles aux hausses de taux d’intérêt.
- FPI hybrides.Ces FPI utilisent les stratégies de placement des FPI en actions et en prêts hypothécaires.
Les FPI peuvent être davantage classées en fonction de la manière dont leurs actions sont achetées et détenues:
- FPI cotées en bourse. Les actions des FPI cotées en bourse sont cotées à une bourse nationale de valeurs, où elles sont achetées et vendues par des investisseurs individuels. Ils sont réglementés par la Securities and Exchange Commission (SEC) des États-Unis.
- FPI publiques non négociées. Ces FPI sont également enregistrées auprès de la SEC, mais ne sont pas négociées sur les bourses nationales de valeurs mobilières. Par conséquent, ils sont moins liquides que les FPI cotées en bourse. Pourtant, ils ont tendance à être plus stables car ils ne sont pas soumis aux fluctuations du marché.
- FPI privées.Ces FPI ne sont pas enregistrées auprès de la SEC et ne sont pas négociées sur les bourses nationales de valeurs mobilières. En général, les FPI privées ne peuvent être vendues qu’à des investisseurs institutionnels.
Comment investir dans les REIT
Vous pouvez investir dans des FPI cotées en bourse, ainsi que dans des fonds communs de placement FPI et des fonds négociés en bourse (FNB) FPI, en achetant des actions par l’entremise d’un courtier. Vous pouvez acheter des actions d’une FPI non négociée par l’entremise d’un courtier ou d’un conseiller financier qui participe à l’offre de la FPI non négociée.
Les FPI sont également incluses dans un nombre croissant deNareit, une société de recherche REIT basée à Washington, DC,environ 87 millions d’investisseurs américains possèdent des REIT par le biais de leur épargne-retraite et d’autres fonds d’investissement.
Les activités de FPI ont entraîné la distribution de 69 milliards de dollars de revenus de dividendes en 2019 (les données les plus récentes disponibles).
Il y a plus de 225 FPI cotées en bourse aux États-Unis, ce qui signifie que vous aurez quelques devoirs à faire avant de décider quelle FPI acheter. Assurez-vous de prendre en compte l’équipe de direction et les antécédents du FPI – et découvrez comment ils sont rémunérés. S’il s’agit d’une rémunération basée sur la performance, il y a de fortes chances qu’ils travailleront dur pour choisir les bons investissements et choisir les meilleures stratégies.
Bien sûr, il est également judicieux d’examiner les chiffres, tels que la croissance prévue du bénéfice par action et les rendements actuels des dividendes. Les fonds provenant de l’exploitation (FFO) du FPI sont particulièrement utiles, qui sont calculés en ajoutant la dépréciation et l’amortissement aux bénéfices, puis en soustrayant les gains sur les ventes.
Avantages et inconvénients d’investir dans des FPI
Les FPI peuvent jouer un rôle important dans un portefeuille de placements, car elles peuvent offrir un dividende annuel solide et stable et un potentiel d’appréciation du capital à long terme. Le rendement total des FPI au cours des 20 dernières années a surclassé l’indice S&P 500, d’autres indices et le taux d’inflation. Comme pour tous les investissements, les FPI ont leurs avantages et leurs inconvénients.
Du côté positif, les FPI sont faciles à acheter et à vendre, comme la plupart des transactions sur les bourses publiques – une caractéristique qui atténue certains des inconvénients traditionnels de l’immobilier. Sur le plan de la performance, les FPI offrent des rendements ajustés au risque attrayants et des flux de trésorerie stables. En outre, une présence immobilière peut être bénéfique pour un portefeuille, car elle fournit une diversification et un revenu basé sur les dividendes – et les dividendes sont souvent plus élevés que ce que vous pouvez obtenir avec d’autres investissements.
À la baisse, les FPI n’offrent pas grand-chose en termes d’appréciation du capital. Dans le cadre de leur structure, ils doivent reverser 90% de leurs revenus aux investisseurs. Ainsi, seulement 10% du revenu imposable peut être réinvesti dans le FPI pour acheter de nouvelles participations. D’autres inconvénients sont que les dividendes des FPI sont imposés comme un revenu régulier et que certaines FPI ont des frais de gestion et de transaction élevés.
Avantages
- Liquidité
- Diversification
- Transparence
- Flux de trésorerie stable grâce aux dividendes
- Rendements attrayants ajustés au risque
Les inconvénients
- Croissance faible
- Les dividendes sont imposés comme un revenu régulier
- Soumis au risque de marché
- Potentiel de frais de gestion et de transaction élevés
Fraude aux FPI
La Securities and Exchange Commission (SEC) recommande aux investisseurs de se méfier de toute personne qui tente de vendre des REIT qui ne sont pas enregistrées auprès de la SEC. Il indique que « Vous pouvez vérifier l’inscription des FPI cotées en bourse et non négociées via lesystème EDGAR de laSEC. Vous pouvez également utiliser EDGAR pour examiner les rapports annuels et trimestriels d’une FPI ainsi que tout prospectus d’offre. »
Il est également judicieux de consulter le courtier ou le conseiller en placement qui recommande le FPI. La SEC dispose d’un outil de recherche gratuit qui vous permet de vérifier si un professionnel de l’investissement est agréé et enregistré.
Exemple réel de REIT
Une autre considération lors du choix des FPI est de se pencher sur les secteurs du marché immobilier qui sont en vogue. Quels secteurs en plein essor de l’économie, en général, peuvent-ils être exploités via l’immobilier? À titre d’exemple, la santé est l’une des industries à la croissance la plus rapide aux États-Unis, en particulier en ce qui concerne la croissance des bâtiments médicaux, des centres de soins ambulatoires, des établissements de soins pour personnes âgées et des communautés de retraite.
Plusieurs FPI se concentrent sur ce secteur. Healthpeak Properties – anciennement HCP – en est un exemple. Au 22 juillet 2020, il avait une capitalisation boursière de près de 14,4 milliards de dollars américains, avec quelque 5 millions d’actions échangées quotidiennement. Son portefeuille se concentre sur trois principales classes d’actifs: les établissements de sciences de la vie, les cabinets médicaux et les logements pour personnes âgées.