Opération entreprise / société immobilière (OPCO ou PROPCO)
Qu’est-ce qu’une opération entreprise / société immobilière (OPCO ou PROPCO)?
Un accord de société d’exploitation / société d’exploitation immobilière ( opco / propco) est un accord commercial dans lequel une filiale (c’est-à-dire la société immobilière) possède toutes les propriétés génératrices de revenus au lieu de la société principale (société d’exploitation). Les accords Opco / propco permettent à toutes les questions liées au financement et à la cote de crédit des deux sociétés de rester distinctes.
Points clés à retenir
- Les accords PROPCO et OPCO peuvent aider la société mère à en tirer profit, car les conditions de financement et de crédit sont indépendantes de la société d’exploitation.
- Outre l’indépendance des prêts, ces types de transactions peuvent présenter des avantages fiscaux pour la société mère.
- Bien que certains puissent considérer ces types de transactions comme des échappatoires fiscales, elles sont tout à fait légales et sont généralement considérées comme la marque d’une entreprise intelligente.
Comprendre les transactions entre sociétés d’exploitation et sociétés immobilières
Les sociétés mères peuvent être des conglomérats ou des sociétés holding. Un conglomérat, tel que General Electric, possède des entreprises avec des modèles commerciaux distincts en plus de ses activités principales. En revanche, une société holding est créée dans le but spécifique de détenir un groupe de filiales et n’exerce pas ses activités commerciales. Les sociétés holding se forment normalement pour bénéficier d’avantages fiscaux.
Les sociétés en commandite principales ou MLP emploient également une structure mère / filiale similaire. La plupart des MLP sont cotées en bourse. Un excellent exemple de la structure MLP est Linn Energy Inc., qui comprend à la fois la MLP, LINE et une société qui détient une participation dans la MLP, LNCO. À des fins fiscales, les investisseurs peuvent choisir la manière dont ils souhaitent recevoir les revenus générés par l’entreprise.
Une société en commandite principale a une structure fiscale pass-through, ce qui signifie que tous les profits et pertes sont transférés aux associés commanditaires. Le MLP lui-même n’est pas assujetti à l’impôt sur les sociétés sur ses revenus et évite ainsi la double imposition de la plupart des sociétés. La plupart des MLP opèrent dans le secteur de l’énergie. Les filiales détiennent des actions (officiellement, des unités) de la société mère MLP, redistribuant le revenu passif à travers la société sous forme de dividende régulier.
Exemple concret d’une opération entre une société en exploitation / une société immobilière
Au Royaume-Uni, les transactions opco / propco sont une méthode très populaire dans laquelle une société mère peut créer une fiducie de revenu immobilier (REIT). Une FPI possède, exploite et / ou finance des biens immobiliers qui produisent des revenus. La plupart des FPI se spécialisent dans un secteur spécifique, comme les FPI de bureaux ou les FPI de la santé. En général, les FPI répercuteront les loyers perçus à leurs investisseurs sous forme de dividendes.
La création d’une FPI via une transaction opco / propco peut se produire en vendant initialement des actifs générateurs de revenus de la société d’exploitation à une filiale. La filiale loue ensuite la propriété à la société d’exploitation. La société d’exploitation peut par la suite scinder la filiale en tant que FPI. L’avantage de faire cela est que l’entreprise peut alors éviter la double imposition sur ses distributions de revenus.