Mello-Roos
Qu’est-ce qu’un Mello-Roos?
A Mello-Roos est un district fiscal californien ad hoc créé pour financer un projet d’infrastructure. Un district ne peut être créé qu’avec l’approbation des deux tiers des électeurs et permet de percevoir une taxe spéciale sur ses résidents. La loi de l’État autorisant de tels districts a été mise en œuvre en 1982 comme un moyen pour les gouvernements locaux de contourner le plafond de 1978 de l’État sur les augmentations de l’ impôt foncier.
La loi fiscale Mello-Roos reste controversée. Les promoteurs californiens sont connus pour annoncer leurs maisons nouvellement construites comme « No Mello-Roos! »
Comprendre Mello-Roos
Un district d’installations communautaires (CFD) de Mello-Roos peut être créé par une ville, un comté ou un district scolaire.
Un Mello-Roos permet à un comté local, une municipalité ou un district scolaire de vendre des obligations afin de financer un projet ou un service spécifique. Les projets autorisés en vertu de la loi californienne vont des améliorations des infrastructures aux services de police et d’incendie, aux écoles, aux parcs et aux garderies.
Points clés à retenir
- Un Mello-Roos est un district spécial d’imposition créé en Californie pour financer des infrastructures ou des services locaux.
- La taxe est appliquée uniquement aux résidents du quartier qui bénéficie du projet.
- La loi autorise la création des districts de Mello-Roos pour permettre aux communautés de collecter des fonds pour des projets locaux malgré les restrictions des plafonds de taxe foncière de la Proposition 13.
L’ évaluation fiscale peut être facturée jusqu’à ce que la dette obligataire émise pour le district soit intégralement remboursée avec intérêts.
Les origines de Mello-Roos
La taxe Mello-Roos porte le nom des auteurs de la loi, le sénateur de l’État de Californie Henry Mello et l’assemblyman de l’État Mike Roos.
Leur projet de loi était une solution de contournement pour la proposition 13. Cet amendement de 1978 à la Constitution de Californie limite les impôts fonciers à 1% de la valeur imposable et plafonne le taux d’augmentation de l’évaluation à 2% par an.
Les agents immobiliers doivent informer les acheteurs potentiels si une maison se trouve dans un quartier des installations communautaires de Mello-Roos.
La taxe Mello-Roos est imposée sur le terrain mais n’est pas basée sur la valeur imposable de la propriété. C’est ainsi qu’il contourne le plafond imposé par la proposition 13.
Aujourd’hui, Mello-Roos est le plus souvent utilisé pour créer des infrastructures ou des services de support dans et autour de nouveaux développements. Il fournit également un moyen d’apporter des améliorations dans les quartiers plus anciens et moins riches qui n’imposent plus suffisamment d’impôts fonciers pour couvrir les services de base.
Avantages et inconvénients de Mello-Roos
Les partisans de la loi Mello-Roos disent qu’elle rend possible la construction de nouveaux logements, et à un coût moindre pour les éventuels acheteurs. Un promoteur qui planifie une nouvelle grande communauté pourrait rechigner au prix du financement de nouvelles infrastructures dans et autour de la communauté ou en répercuter le coût en augmentant les prix des maisons.
Les opposants soulignent le fardeau fiscal supplémentaire et la difficulté potentielle de vendre une maison à laquelle une cotisation fiscale spéciale est liée.
Les impôts Mello-Roos ne sont généralement pas déductibles des impôts fédéraux car ils ne satisfont pas aux exigences de l’IRS pour la déduction.
Fine Print sur Mello-Roos
L’obligation émise par un CFD est considérée comme un privilège sur une propriété et le non-paiement de la taxe peut rapidement entraîner une forclusion puisque les districts de Mello-Roos sont soumis à des lois de forclusion accélérée.
Les agents immobiliers sont tenus par la loi d’informer les acheteurs potentiels si une maison est dans un CFD et est donc soumise à une imposition spéciale.
Les taxes Mello-Roos sont généralement répertoriées en tant qu’élément de ligne sur la facture fiscale annuelle d’une propriété, bien que parfois un district envoie aux propriétaires une facture distincte. Les bureaux des évaluateurs des comtés tiennent des registres des districts de Mello-Roos.