Enclavé

Qu’est-ce qu’un enclavé?

Le terme «enclavé» dans le contexte de l’immobilier désigne une propriété qui est inaccessible par voie publique, sauf par un terrain adjacent. Un terrain vacant situé derrière un centre commercial linéaire et accessible uniquement en traversant le centre commercial est considéré comme ce type de terrain. La propriété enclavée est enfermée, ce qui signifie qu’elle est entourée d’autres propriétés.

Comprendre les enclavés

Les parcelles sans littoral résultent généralement de lotissements ou de la division d’une plus grande parcelle de terrain en parcelles plus petites, qui sont vendues individuellement. Idéalement, les parcelles plus petites auraient chacune accès à une emprise publique, mais ce n’est parfois pas possible. Par exemple, un vendeur peut souhaiter subdiviser une grande parcelle carrée avec un élément paysager au centre, comme une montagne, qui ne convient pas au développement. Plutôt que de découper une parcelle gerrymandered qui donne accès à la montagne par la route, elle pourrait être laissée sans littoral.

Les propriétés immobilières sans littoral peuvent se produire lorsque des terres appartenant à une famille depuis de nombreuses années sont partagées entre les membres de la famille. Finalement, lorsque les propriétés sont vendues, il devient nécessaire que les propriétés soient détenues séparément. L’accès à la propriété enclavée n’était peut-être pas un problème lorsque les propriétés environnantes appartenaient à la même famille. Cependant, une fois que la propriété de certaines propriétés change, l’accès à l’immobilier enclavé peut devenir un problème.

Critiques de l’immobilier sans littoral

La propriété enclavée a généralement une valeur inférieure à celle des propriétés environnantes, en raison de son inaccessibilité. Cependant, cela ne signifie pas que l’immobilier enclavé ne vaut rien. Cependant, obtenir un prêt ou une hypothèque pour la propriété peut être difficile car les banques peuvent ne pas financer une propriété sans littoral. Le manque d’accès à la propriété pour les services publics, tels que le personnel médical et les pompiers, peut inciter les banques et les acheteurs potentiels à se passer de la gestion d’une propriété enclavée.

Servitude

L’accès à une propriété ou à une parcelle enclavée peut être difficile pour le propriétaire. Cependant, les lois des États et fédérales protègent le droit des propriétaires fonciers à «l’utilisation productive» de leurs terres, ce qui signifie, en général, le droit d’accéder à une voie publique.

Une  servitude, qui accorde le droit de traverser les terres voisines, est utilisée pour fournir un tel accès. Il existe différents types de servitudes, certaines plus faciles à acquérir que d’autres. Mais, les acheteurs avertis qui comprennent les règles peuvent trouver de bons investissements dans la propriété enclavée.

Le moyen sans stress d’obtenir une servitude consiste à négocier amicalement avec un propriétaire foncier voisin. Ils pourraient être tentés de faire une promesse verbale, ce qui permet à un propriétaire sans littoral de traverser son terrain, mais il est conseillé aux acheteurs d’obtenir la promesse par écrit. Une servitude écrite créée par un avocat spécialisé en droit immobilier et enregistrée auprès du  bureau des actes de notaire local offre une garantie au propriétaire foncier enclavé. Avec un arrangement verbal, le voisin pouvait changer d’avis ou vendre sa terre à un propriétaire moins hospitalier. Enfin, la parole du voisin n’aura pas beaucoup de poids lorsque la parcelle enclavée sera remise en vente. Une servitude permanente par écrit évite tous ces problèmes potentiels.

Servitude par nécessité

Si un voisin rechigne à signer une servitude amicale ou demande une compensation déraisonnable, il peut être nécessaire d’obtenir une servitude par nécessité. Une servitude par nécessité est une ordonnance du tribunal accordant au propriétaire foncier un accès légal à sa propriété. Cependant, le propriétaire sans littoral doit prouver par une recherche de titre et d’acte  que la propriété sans littoral et la propriété voisine étaient à un moment donné la propriété de la même personne. Le tribunal juge essentiellement que lorsque la propriété a été subdivisée, le propriétaire a négligé de fournir l’accès routier nécessaire.

Considérations particulières

Il est important de noter que le dépôt d’une servitude par nécessité entraînera des frais juridiques. En outre, cela peut laisser le propriétaire sans littoral avec un voisin en colère qui peut faire appel de la décision. Il existe des exceptions à une servitude par nécessité, comme les brevets fonciers délivrés par le gouvernement fédéral, même ceux qui remontent à des centaines d’années. Pour éviter d’être impliqué dans des batailles juridiques sur une propriété sans littoral, les acheteurs devraient consulter un avocat immobilier expérimenté.