Comment la valeur marchande est-elle déterminée sur le marché immobilier?
Table des matières
Développer
- Qu’est-ce que la juste valeur marchande?
- L’économie de la valeur marchande
- Évaluations et ventes comparables
- Publication 561 de l’IRS
- La ligne de fond
Qu’est-ce que la juste valeur marchande?
Quiconque a déjà essayé d’acheter ou de vendre une maison connaîtra l’importance de la juste valeur marchande d’une propriété, ou JVM. La JVM est le prix auquel un bien se vendrait sur le marché libre dans les conditions habituelles. Ainsi, la JVM est importante pour ceux qui possèdent une propriété, ainsi que pour ceux qui doivent payer des impôts sur cette propriété. Prendre une déduction fondée sur la propriété nécessite de déterminer la JVM. Le terme est également largement utilisé sur le marché de l’investissement immobilier.
Malheureusement, il n’existe pas de moyen simple ou universel de déterminer la valeur marchande d’un bien immobilier. Cependant, presque toutes les évaluations de marché se résument à deux facteurs: les évaluations immobilières et les ventes comparables récentes.
Points clés à retenir
- La juste valeur marchande est le prix auquel une maison se vendrait sur le marché libre dans des conditions normales.
- La juste valeur marchande (JVM) est souvent différente de la valeur marchande réelle ou de la valeur estimative et est utilisée dans certaines évaluations de la taxe foncière.
- Les lignes directrices sur la façon d’évaluer équitablement la valeur d’une propriété sont énoncées par l’IRS.
L’économie de la valeur marchande
La valeur de chaque bien dans une économie de marché est basée sur le processus de découverte des prix. Les producteurs et revendeurs proposent des valeurs hypothétiques et espèrent trouver des acheteurs avec des évaluations similaires. En revanche, les consommateurs font des offres à la hausse ou à la baisse des prix en fonction de leurs interprétations changeantes de la valeur des biens. Ce processus est imparfait et en constante évolution.
Pour le marché immobilier, un acheteur doit évaluer une propriété plus élevée que le montant qu’il est prêt à échanger contre cette propriété. Dans le même temps, le vendeur doit évaluer la propriété à un prix inférieur à l’argent offert. Bien entendu, l’offre et la demande d’un logement dans une région donnée joueront dans ces évaluations économiques, ainsi que l’état de l’économie au sens large en termes de croissance du PIB, de chômage et d’inflation.
Évaluations et ventes comparables
Une évaluation est une opinion professionnelle de valeur. Lors d’une vente immobilière, la banque qui offre le prêt immobilier choisira généralement un évaluateur pour rendre une opinion sur la valeur d’un bien immobilier à une date précise.
Les ventes comparables, également connues sous le nom d’approche des «données de marché», sont le moyen le plus courant de déterminer la valeur marchande. Ici, les ventes récentes de propriétés de stature similaire sont examinées pour éclairer le jugement. Si les prix des maisons récemment vendues qui correspondent généralement aux mêmes critères que les vôtres (par exemple, en termes de taille, de nombre de pièces, de commodités, etc.) sont élevés, vous obtiendrez probablement également une valeur estimée plus favorable. Notez que la valeur estimée peut finir par être très différente du prix de vente réel sur le marché.
Publication 561 de l’IRS
La publication du code fiscal applicable à la juste valeur marchande des biens immobiliers est lapublication 561 de l’IRS. Cette publication traite de tous les types d’évaluation immobilière, y compris les voitures, les bateaux, les collections, les vêtements d’occasion, les valeurs mobilières, les brevets, les rentes et bien d’autres. Mais il ne met pas de côté une section pour déterminer la valeur marchande de l’immobilier.
La publication 561 déclare explicitement « qu’une évaluation détaillée par un évaluateur professionnel est nécessaire » pour une évaluation correcte. Trois approches sont jugées acceptables par l’évaluateur: l’approche de vente comparable, l’approche decapitalisation des revenus ou la nouvelle méthode du coût de remplacement.
Approche de vente comparable
L’approche de vente comparable compare une propriété à d’autres propriétés ayant des caractéristiques similaires qui ont été vendues récemment. Cette méthode prend en compte toutes les caractéristiques de la propriété, par exemple sa taille, le nombre de chambres et l’effet que les caractéristiques individuelles ont sur la valeur globale de la propriété.
Approche de la capitalisation du revenu
L’approche de la capitalisation du revenu valorise un investissement en fonction de l’attente d’avantages futurs. Cette méthode relie la valeur de la propriété au loyer du marché que l’on peut s’attendre à gagner et à la valeur de revente.
Approche de la valeur nouvelle du coût de remplacement
Laméthode de la nouvelle valeur du coût de remplacement détermine le coût actuel de construction d’une propriété avec le même service public en utilisant les matériaux de construction actuels et en respectant les normes de conception et les dispositions actuelles.
La ligne de fond
Quelle que soit la façon dont vous évaluez une propriété, en fin de compte, le montant d’argent reçu pour une maison sera négocié entre un acheteur et un vendeur. Chaque partie peut utiliser des techniques d’évaluation pour aider à plaider sa cause, mais un accord est généralement conclu avec un certain compromis et des allers-retours personnels.
La discrimination en matière de prêt hypothécaire est illégale. Consumer Financial Protection Bureau ou du Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis.