Approche d’évaluation
Quelle est l’approche d’évaluation?
L’approche d’évaluation décrit le processus d’estimation de la valeur d’ un actif, sur la base de facteurs tels que son coût, les revenus qu’il génère et sa juste valeur marchande (FMW) par rapport à celle d’actifs similaires. Le chiffre d’évaluation qui en résulte est essentiellement une supposition éclairée qui tente de prévoir le prix qu’un actif atteindrait probablement sur un marché libre. Bien que les évaluations soient généralement effectuées en conjonction avec la vente d’un article, elles peuvent également être effectuées à des fins d’ assurance ou d’ imposition.
Points clés à retenir
- L’approche d’évaluation est une procédure permettant de déterminer la valeur d’un actif à l’aide d’une évaluation, plutôt que de s’appuyer sur le prix des transactions du marché.
- Elle est généralement effectuée en conjonction avec la vente d’un actif, ou à des fins d’assurance ou d’imposition.
- Une valeur monétaire est attribuée en fonction de facteurs tels que le coût de l’actif, le revenu qu’il génère et sa juste valeur marchande par rapport à celle d’actifs similaires.
- Les évaluations sont essentiellement des suppositions éclairées quant au prix que les actifs atteindraient dans un marché libre.
Comprendre l’approche d’évaluation
L’approche d’évaluation est utilisée pour déterminer la valeur des actifs de grande valeur tels que les propriétés immobilières, les objets d’art, les bijoux, les véhicules, les intérêts financiers dans les champs pétrolifères et d’autres actifs alternatifs. Les valeurs de ces éléments sont difficiles à quantifier car ils ne changent pas assez souvent de mains pour générer de manière fiable les prix actuels du marché, comme le font les actions cotées en bourse et d’autres titres. Par conséquent, la valeur de ces éléments doit être estimée par des personnes qualifiées appelées évaluateurs.
Exigences de l’approche d’évaluation
Les évaluations ne sont considérées comme légitimes que si elles sont menées par des parties désintéressées qui sont certifiées et agréées par les organismes de réglementation des États. Les évaluateurs doivent satisfaire aux directives des normes universelles de pratique d’évaluation professionnelle (USPAP) et réussir les cours universitaires pertinents. Les évaluateurs doivent posséder des connaissances spécialisées dans leurs domaines de spécialité. Exemple: une bague en diamant ne doit être évaluée que par un bijoutier expérimenté et non par un analyste immobilier.
Les trois approches d’évaluation de l’immobilier
L’immobilier est généralement évalué s’il est vendu ou si le propriétaire cherche à refinancer l’hypothèque existante sur sa propriété. Une évaluation vise à déterminer la valeur d’une propriété qui reflète son état, son âge, son emplacement et d’autres caractéristiques pertinentes. Cette action contribue à décourager les banques de prêter plus d’argent aux emprunteurs que ne valent les propriétés.
L’estimation de la valeur d’un bien immobilier est nécessaire pour plusieurs efforts, notamment le financement, l’analyse des investissements, l’assurance des biens, les listes de vente et la fiscalité.
Les évaluateurs s’appuient sur les trois méthodes suivantes pour établir la valeur des propriétés immobilières:
- Comparaison des ventes. Il s’agit de la méthode la plus courante, où les évaluateurs évaluent une propriété en fonction des prix de vente récents de propriétés similaires dans le même quartier. Pour ce faire, au moins troispropriétés comparables doivent être déclarées au cours de la dernière année, dans un marché ouvert et concurrentiel.
- Approche des coûts. Cette pratique part du principe que la valeur d’une propriété doit être égale au coût de construction d’un bâtiment équivalent, en tenant compte du coût du terrain et des dépenses de construction, moins l’ amortissement. Après tout, il serait économiquement illogique pour un acheteur de maison de payer plus pour une propriété qu’il n’en coûterait pour construire une structure similaire à partir de zéro.
- Approche du revenu. Parfois appelée «approche de la capitalisation des revenus», cette méthode estime la valeur d’une propriété en fonction des revenus qu’elle génère. Il est calculé en prenant le bénéfice net d’exploitation (les revenus générés par la propriété moins les dépenses d’exploitation) et en le divisant par le taux de capitalisation – le taux de rendement attendu.