18 avril 2021 17:21

Estimations Zillow: pas aussi précises que vous le pensez

Table des matières

Développer

  • Informations de base inexactes
  • Erreurs dans les chiffres clés
  • Où sont les mises à niveau?
  • Taux de rotation du logement
  • Mises à jour de l’algorithme de Zillow
  • La ligne de fond

Zillow est l’une des bases de données immobilières les plus populaires en ligne. Fondée en 2006 par les anciens dirigeants de Microsoft Rich Barton et Lloyd Frink, Zillow, basée à Seattle, répertorie des informations sur des millions de maisons à vendre et à louer aux États-Unis et au Canada. Les utilisateurs peuvent rechercher une maison dans une zone particulière en utilisant différents critères, y compris, mais sans s’y limiter, les prix, le nombre de chambres et de salles de bains, la superficie en pieds carrés, le type de maison et d’autres équipements.

L’une des principales caractéristiques deZillow est sonZestimates, un outil de consommation populaire pour voir combien valent les maisons. Ces estimations sont basées sur des informations provenant de sources telles que des ventes comparables et des données publiques. Lancé en 2011 avec des informations sur 90 millions de foyers, Zestimates a élargi sa portée, fournissant aux utilisateurs des données sur plus de 100 millions de foyers à travers les États-Unis.2

Que vous cherchiez à voir dans quelle mesure la valeur de votre maison a changé, si la valeur estimative de votre maison est suffisamment élevée pour vous permettre de refinancer, ou que vous soyez curieux de savoir combien votre collègue a dépensé pour sa nouvelle maison, Zestimates offre aux utilisateurs un point de départ pour l’évaluation de la maison..

Mais il y a plusieurs raisons pour lesquelles ces chiffres peuvent ne pas être aussi précis que vous le souhaiteriez.

Points clés à retenir

  • Les Zestimates de Zillow permettent aux utilisateurs de voir combien valent les maisons.
  • Les chiffres sont basés sur des informations provenant de sources telles que des ventes comparables et des données publiques.
  • Les Zestimates ne sont aussi précises que les données qui les sous-tendent, ce qui signifie qu’elles peuvent être obsolètes ou incorrectes.
  • Il peut y avoir des erreurs dans les impôts fonciers payés ou les évaluations fiscales, et Zestimates peut ne pas inclure de mises à niveau ou d’améliorations apportées par les propriétaires.
  • Zillow tient également compte du taux de roulement, donc un domaine où les gens restent chez eux pendant de plus longues périodes peut ne pas être aussi précis.

Informations de base inexactes

Les algorithmes uniques de Zillowmettent à jour sa collection de valeurs de propriété trois fois par semaine, sur la base d’informations provenant à la fois de données publiques et de données soumises par l’utilisateur. Selon Zillow, la plupart des Zestimates sont «à moins de 10% du prix de vente de la maison». Mais Zestimates sont aussi précis que les données derrière eux, donc si le nombre de chambres à coucher ou une salle de bains dans une maison, sa superficie ou sa taille du lot sont inexactes sur Zillow, le Zestimate sera éteint.

Les utilisateurs peuvent corriger ces erreurs. Cependant, Zillow avertit que la mise à jour des détails d’une propriété n’entraînera pas de changement immédiat dans le Zestimate de la maison, et parfois n’entraînera aucun changement. Par exemple, avoir une quatrième salle de bain ne fera pas nécessairement grand-chose pour la valeur de la maison dans votre ville. Ainsi, la saisie de ces informations peut ne pas avoir d’effet du tout.

En plus d’accepter les données soumises par les utilisateurs, Zillow traite les problèmes d’inexactitude en rapportant des plages de valeurs estimées pour les propriétés individuelles. Plus la plage est petite, plus le Zestimate est fiable, car cela signifie que Zillow a plus de données disponibles sur cette propriété. Regarder le haut et le bas de la fourchette vous donnera une meilleure idée de la valeur d’une maison.



Zillow appelle ses Zestimates un point de départ pour déterminer les valeurs de la maison, les utilisateurs ne doivent donc en aucun cas les considérer comme des évaluations.

Erreurs dans les chiffres clés

Zillow prend en compte la date et le prix de la dernière vente dans son estimation. Dans certaines régions, ces informations constituent une grande partie de ce chiffre. Mais si ces informations sont inexactes, cela peut perturber le Zestimate. Et comme les ventes comparables affectent également le Zestimate d’une maison, une erreur dans le dossier de prix de vente d’une maison peut affecter les Zestimates d’autres maisons de la région.

Le Zestimate prend également en compte les impôts fonciers réelspayés, les exceptions aux évaluations fiscaleset d’autres données fiscales foncières accessibles au public. Les valeurs foncières de l’évaluateur fiscal peuvent cependant être inexactes. La base de données de l’évaluateur fiscal peut contenir une erreur liée aux informations de base d’une propriété, ce qui rend la valeur imposable trop élevée ou trop basse.

Les propriétaires qui constatent des écarts peuvent signaler des données de vente ou des déclarations fiscales incorrectes à Zillow en ligne.

Où sont les mises à niveau?

Parfois, un propriétaire apporte des améliorations ou des mises à niveau à une propriété, ce qui devrait augmenter la valeur de la maison. Mais Zillow n’est pas nécessairement conscient de ces facteurs. Autrement dit, à moins que l’évaluateur local de l’impôt foncier ne dispose de cette information. Si un propriétaire prend un permis de la ville pour effectuer des améliorations, cette information peut être transmise aux autorités fiscales foncières et inscrite au dossier public. Zillow ne peut mettre à jour ses listes que lorsque ces informations sont disponibles.

Par exemple, si vous ajoutez une cinquième chambre autorisée à votre maison et que l’évaluateur de l’impôt foncier estime que la mise à niveau augmente la valeur de votre maison, cette information trouvera probablement son chemin dans l’estimation Z de votre maison à un moment donné. Mais si votre maison a une toute nouvelle cuisine design qui ne nécessitait aucun permis majeur, mais que la maison de votre voisin a sa cuisine d’origine de 1975, Zillow valorisera les deux maisons de la même manière même si votre maison peut atteindre un prix de vente plus élevé.

Cependant, les mises à niveau ne sont pas toujours aussi précieuses que vous le pensez. Cela dépend beaucoup des conditions du marché local du logement et des projets que vous avez réalisés. Donc, juste parce que la valeur de votre maison sur Zillow n’a pas changé depuis que vous avez ajouté cette chambre ou rénové votre cuisine, ne supposez pas que vous pouvez ajouter 30000 $ de plus au Zestimate. À l’inverse, si Zillow dit que votre maison vaut 300000 $ mais que vous savez que vous ne l’avez pas mise à jour autant que des maisons similaires dans votre quartier, cela peut se vendre moins cher ou prendre plus de temps pour trouver un acheteur intéressé.

Taux de rotation du logement

Plus il y a de ventes de maisons dans votre région, plus Zillow dispose de données sur la valeur de ces maisons selon les acheteurs. Cela rend Zestimates plus précis. Donc, si vous vivez dans un marché chaud de la baie de San Francisco, votre Zestimate pourrait être plus précise que si vous vivez dans une ville rurale où les gens restent chez eux pendant des décennies et les ventes sont rares.

Mises à jour de l’algorithme de Zillow

Zillow met à jour son algorithme à mesure qu’il propose d’autres moyens d’améliorer sa précision. Lorsque cela se produit, Zestimates peut changer considérablement même si rien n’a changé à propos de ces maisons ou du marché immobilier.

En janvier 2019, Zillow a annoncé avoir attribué un contrat d’un million de dollars à une équipe de scientifiques et d’ingénieurs en données pour aider à améliorer la précision des Zestimates du site. L’équipe a tiré parti de différents facteurs affectant la valeur d’une maison, notamment les données publiques, les temps de trajet, le bruit de la route et d’autres informations pour en tenir compte dans son algorithme. Zillow a estimé que le taux d’erreur à l’échelle nationale chuterait en dessous de 4%.dix

La société a fait l’objet d’un recours collectif, intenté en 2017 par des propriétaires de Chicago qui affirmaient avoir induit les acheteurs en erreur en leur fournissant des chiffres très bas. Les plaignants ont également déclaré que la plupart des utilisateurs traitaient Zestimates comme des évaluations. Selon un rapport de MarketWatch, Zillow, a déclaré que le procès n’avait aucun fondement, niant que ses Zestimates étaient des évaluations. Au lieu de cela, il les a appelés un point de référence où les utilisateurs peuvent commencer leur recherche de valeurs d’origine.

La ligne de fond

Zillow n’essaie pas de cacher les imperfections de ses Zestimates aux consommateurs, et vous ne pouvez pas non plus vous attendre à des estimations parfaitement précises de la part de sites concurrents. Le fait est que les propriétaires utilisent les prix de Zestimates comme une ligne directrice générale et comparent ces chiffres à ceux d’autres sources. Il ne doit en aucun cas être considéré comme une appréciation. Une analyse de marché comparable d’un agent immobilier local et une évaluation professionnelle de la maison sont les meilleurs moyens d’en connaître la valeur.

Même ces outils sont imparfaits: parfois, il n’y a pas de ventes récentes de maisons similaires, et les évaluateurs – qui ne sont que des humains – peuvent être quelque peu subjectifs dans leurs évaluations. En fin de compte, il n’y a aucun moyen d’obtenir une évaluation parfaite de la valeur d’une maison, mais il y a juste des lignes directrices que nous pouvons suivre lors de l’achat, de la vente, de la demande de prêt et lorsque nous avons besoin de connaître la valeur d’une maison.