Comment les taux d’intérêt affectent la valeur des propriétés
Les taux d’intérêt ont un effet aussi profond sur la valeur des bons du Trésor ( bons du Trésor ). Parce que leur influence sur la capacité d’un individu à acheter des propriétés résidentielles (en augmentant ou en diminuant le coût du capital hypothécaire) est si profonde, de nombreuses personnes font l’hypothèse erronée que le seul facteur décisif dans l’évaluation immobilière est le taux hypothécaire actuel.
Mais les taux hypothécaires ne sont qu’un des facteurs liés aux intérêts qui influent sur la valeur des propriétés. Étant donné que les taux d’intérêt affectent également les flux de capitaux, l’ taux de retour sur investissement requis par les investisseurs, les taux d’intérêt déterminent les prix de l’immobilier de diverses manières.
Points clés à retenir
- Les taux d’intérêt peuvent influer sur les prix de l’immobilier de diverses manières.
- À l’instar de l’analyse des flux de trésorerie actualisés réalisée sur les placements en actions et en obligations, l’approche par revenu prend en compte le flux de trésorerie net.
- Les taux d’intérêt peuvent influer sur le coût du financement et les taux hypothécaires – les variations des flux de capitaux peuvent également avoir un impact direct sur la dynamique de l’offre et de la demande d’une propriété.
- L’impact le plus évident des taux d’intérêt sur la valeur des biens immobiliers réside dans le calcul des taux d’actualisation ou de capitalisation, car ils sont égaux au taux sans risque plus une prime de risque.
Fondamentaux de l’évaluation
Les valeurs immobilières sont généralement influencées par l’offre et la demande de propriétés ainsi que par le coût de remplacement du développement de nouvelles propriétés. Mais il y a plus à évaluer que cela, surtout si l’on considère comment les taux d’intérêt, les flux de capitaux et les taux de financement influencés par le gouvernement affectent la valeur des propriétés. Pour comprendre ces dynamiques, il est important d’avoir une compréhension de base de l’ approche du revenu, la technique d’évaluation la plus courante pour les investisseurs. L’approche du revenu – fournie par les évaluateurs d’immeubles commerciaux et par les souscripteurs pour les placements adossés à des biens immobiliers – est très similaire à l’ analyse des flux de trésorerie actualisés effectuée sur les placements en actions et en obligations.
Les mises en chantier de valorisation par la prévision des revenus de la propriété, qui prend la forme d’prévus des paiements de location ou, dans le cas des hôtels, occupation anticipée multiplié par le coût moyen par chambre. Après avoir pris en compte tous les coûts au niveau de la propriété, l’analyste arrive au bénéfice net d’exploitation (NOI) ou au flux de trésorerie qui subsiste après toutes les dépenses d’exploitation.
En soustrayant les coûts d’ investissement associés, les capitaux d’investissement pour entretenir ou réparer la propriété et les autres dépenses non spécifiques à la propriété de la NOI, nous obtenons le flux de trésorerie net (FCN). Étant donné que les propriétés ne conservent généralement pas de liquidités ou n’ont pas de politique de dividende établie, le FCN équivaut à des liquidités disponibles pour les investisseurs, tout comme les liquidités provenant de dividendes, qui sont utilisées pour évaluer les placements en actions ou à revenu fixe. En capitalisant les dividendes ou en actualisant le flux de trésorerie (y compris toute valeur résiduelle) pour une période d’investissement donnée, la valeur de la propriété est déterminée.
Flux de capitaux
Les taux d’intérêt peuvent influer considérablement sur le coût du financement et les taux hypothécaires, ce qui affecte les coûts au niveau de la propriété et, par conséquent, les valeurs. Cependant, l’offre et la demande de capitaux et les investissements concurrents ont le plus grand impact sur les taux de rendement requis (RROR) et la valeur des investissements. Alors que le Federal Reserve Board s’est éloigné de la politique monétaire pour se concentrerdavantage sur la gestion des taux d’intérêt afin de stimuler l’économie ou d’éviter l’inflation, sa politique a eu un effet direct sur la valeur de tous les investissements.23
À mesure que les taux de change interbancaires diminuent, le coût des fonds diminue et les fonds affluent dans le système. À l’inverse, lorsque les taux augmentent, la disponibilité des fonds diminue. En ce qui concerne l’immobilier, les variations des taux des prêts interbancaires ajoutent ou réduisent le montant des capitaux disponibles pour l’investissement. Le montant du capital et le coût du capital affectent la demande ainsi que l’offre, c’est-à-dire l’argent disponible pour les achats et le développement de biens immobiliers. Par exemple, lorsque la disponibilité du capital est restreinte, les fournisseurs de capitaux ont tendance à prêter moins en pourcentage de la valeur intrinsèque, ou pas aussi loin dans la pile de capitaux. Cela signifie que les prêts sont consentis à des ratios prêt-valeur (LTV) inférieurs, réduisant ainsi les flux de trésorerie et la valeur des propriétés à effet de levier.
Ces changements dans les flux de capitaux peuvent également avoir un impact direct sur la dynamique de l’offre et de la demande d’un bien immobilier. Le coût du capital et la disponibilité du capital affectent l’offre en fournissant des capitaux supplémentaires pour le développement immobilier et influencent également la population d’acheteurs potentiels à la recherche de transactions. Ces deux facteurs travaillent ensemble pour déterminer la valeur des propriétés.
Le coût du capital et la disponibilité du capital affectent l’offre en fournissant des capitaux supplémentaires pour le développement immobilier.
Pourcentages de remise
L’impact le plus évident des taux d’intérêt sur les valeurs immobilières est visible dans le calcul des taux d’actualisation ou de capitalisation. Le taux de capitalisation peut être considéré comme le taux de dividende requis de l’investisseur, tandis qu’un taux d’actualisation correspond aux exigences de rendement total d’un investisseur. K désigne généralement le RROR (taux de rendement requis), tandis que le taux de capitalisation est égal à (K – g), où g est la croissance attendue du revenu ou l’augmentation de l’appréciation du capital.
Chacun de ces taux est influencé par les taux d’intérêt en vigueur car ils sont égaux au taux sans risque plus une prime de risque.Pour la plupart des investisseurs, le taux sans risque est le taux des bons du Trésor américain. Garantis par le crédit du gouvernement fédéral, ils sont considérés comme sans risque car la probabilité de défaut est si faible. Étant donné que les investissements à risque élevé doivent atteindre un rendement proportionnellement plus élevé pour compenser le risque supplémentaire supporté, lors de la détermination des taux d’actualisation et des taux de capitalisation, les investisseurs ajoutent une prime de risque au taux sans risque pour déterminer les rendements ajustés en fonction du risque nécessaires sur chaque investissement considéré..
Le taux d’actualisation (K) étant égal au taux sans risque plus une prime de risque, le taux de capitalisation est égal au taux sans risque plus une prime de risque, moins la croissance anticipée (g) des revenus. Bien que les primes de risque varient en raison de l’offre et de la demande et d’autres facteurs de risque sur le marché, les taux d’actualisation varieront en raison des variations des taux d’intérêt qui les composent. Lorsque les rendements requis sur les investissements concurrents ou de substitution augmentent, la valeur des biens immobiliers diminue;à l’inverse, lorsque les taux d’intérêt baissent, les prix de l’immobilier augmentent.
La ligne de fond
Il est important de se concentrer sur les taux hypothécaires car ils ont une influence directe sur les prix de l’immobilier. Si vous êtes un propriétaire potentiel ou un investisseur immobilier, un moyen simple de rechercher les taux d’intérêt actuels consiste à utiliser une calculatrice hypothécaire.
Cela dit, il est important de noter que l’évolution des taux d’intérêt affecte de nombreux aspects de l’immobilier. Au-delà du prix de votre nouvelle maison, les taux d’intérêt affectent également la disponibilité du capital et la demande d’investissement. Ces flux de capitaux influencent l’offre et la demande de biens immobiliers et, par conséquent, ils affectent les prix de l’immobilier.
En outre, les taux d’intérêt affectent également les rendements des investissements de substitution et les prix changent pour rester en phase avec le risque inhérent aux investissements immobiliers. Ces changements des taux de rendement requis pour l’immobilier varient également pendant les périodes de déstabilisation des marchés du crédit. Alors que les investisseurs prévoient une variabilité accrue des taux futurs ou une augmentation du risque, les primes de risque s’élargissent, exerçant une pression à la baisse plus forte sur les prix de l’immobilier.